万科A:2月销售增速提升,拿地力度低于18年水平

事件:3月4日晚,公司公告19年2月份销售数据,2月份公司实现合同销售面积246.7万方,同比增长2.71%,合同销售金额431.90亿元,同比增长21.32%;1-2月份公司累计实现销售面积564.4万方,同比下降17.56%,累计合同销售金额920.7亿元,同比下降11.11%。

    销售增速提升49.42%:19年2月,公司实现合同销售面积246.7万方,同比增长2.71%,较1月增速提升31.22pct;实现合同销售金额431.90亿元,同比增长21.32%,较1月增速提升49.42%;2月销售增速相比1月份显著回升主要源于:1)18年1月基数较高,使得19年1月的销售金额虽然大于2月单月销售金额,但增速表现上远不及2月;2)19年2月单月销售均价较1月提升2121.51元/平米,幅度为13.79%,较18年同期提升2686.11元/平米,幅度为18.12%。19年1-2月份公司累计实现销售面积564.4万方,同比下降17.56%(前值-28.51%),较1月增速提升10.95pct;累计合同销售金额920.7亿元,同比下降11.11%(前值-28.10%),较1月增速提升16.98pct;累计销售均价16312.9元/平米,同比增长7.82%(前值+0.58pct),较1月增速提升7.24pct;累计销售均价基本18年全年累计销售均价提升约1280.95元/平米,较当月销售均价收窄1194.2元/平米。

    权益拿地额/销售额30.96%,楼面价/销售均价42.88%:公司19年2月新增土地项目9个,其中3个为物流地产项目,6个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积29.43万方,权益建筑面积24.55万方(新增物流项目分别在宁波。武汉、济南)。新增土地项目中,土地净占地面积88.60万方,计容建筑面积184.30万方,较上年同期分别下降53.73%、下降59.74%,权益建筑面积162.90万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达88.39%(前值74.35%),权益拿地额/总价款为96.64%(前值58.28%),高于累计权益拿地额/累计总价款的78.47%;50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为5:1;100%权益的项目:非100%权益的项目为3:3。2月新增土地总地价138.37亿元,同比下降25.21%;新增权益地价133.72亿元,同比上升13.02%;其中,2月权益拿地额/销售额占比为30.96%(前值14.85%),高于1-2月平均拿地力度22.41%。从拿地均价来看,2月新增土地楼面价7507.60元/平米(同比+85.77%),权益楼面价8208.72元/平米(同比+91.55%);楼面价/销售均价为42.88%(前值29.54%),成本可控,安全边际高。

    投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为3.13、3.56、4.03,维持“买入-A”评级,6个月目标价38.5元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期