房地产行业重大事项点评:大湾区规划重磅出台,城市圈释放巨大红利
点评:
1、规划属于中共中央、国务院联合印发,总书记亲自谋划部署,规格之高,力度之大,彰显国之倚重
《粤港澳大湾区发展规划纲要》属于中共中央、国务院联合印发,为习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动,属于继雄安新区之后再一国家级战略,属于我国历史复兴的重要一步。规划发布规格之高,力度之大,充分彰显国家对粤港澳大湾区之倚重。根据规划目标,到2022年,粤港澳大湾区综合实力显著增强,区域内生发展动力进一步提升,发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。到2035年,大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式,经济实力、科技实力大幅跃升,国际竞争力、影响力进一步增强;未来将成继纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区之后又一世界级城市群。
2、湾区珠三角九市将与港澳深度合作,加快推进深圳前海、广州南沙、珠海横琴重大平台开发
粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市(珠三角九市),总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万人,占比全国总人口5%,贡献GDP7.6万亿,占比全国GDP总量超9%,是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。根据规划,未来珠三角九市将与港澳全面、务实、深度合作,加快推进深圳前海、广州南沙、珠海横琴等重大平台开发建设,并充分发挥其作用,促进人员、物资、资金、信息便捷有序流动,为粤港澳发展提供新动能。
3、深化港深、澳珠合作,加快广佛同城化建设,提升“4大中心城市+9大节点城市”城市群发展质量
根据规划,在粤港澳未来城市布局上,将构建极点带动、轴带支撑网络化空间格局,发挥香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的引领带动作用,深化港深、澳珠合作,加快广佛同城化建设。同时以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展核心引擎,建设珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9大节点城市,并带动周边特色城镇发展,共同提升城市群发展质量,同时加快推进特大镇行政管理体制改革,不断拓展特大镇功能。由于珠三角九市特色城镇数量多、体量大,未来将培育一批具有特色优势的魅力城镇。此外,根据规划,大湾区后续将在创新环境、基建交通、加快基础、产业体系、金融服务、人才引入等方面做进一步的优化提升,全方位提升大湾区的综合实力,由此未来将对珠三角地区房地产市场提供强大的需求支撑。
4、粤港澳、长三角、京津冀三大规划叠加一二线“一城一策”或将对冲三四线市场下行,稳定全国市场
受棚改力度减弱、改善型需求退场以及贸易战背景下经济下行风险加剧影响,18年下半年以来全房地产市场,尤其三四线市场明显下行,并带动土地市场持续趋弱。在18年房地产市场下行担忧情绪仍浓背景下,粤港澳大湾区规划纲要的推出,将带动珠三角经济圈的产业、人口持续流入,料将进一步提升城市圈地产价值。此外,预计以上海为中心,引领长三角城市群以及长江经济带发展的长三角一体化规划,以及未来趋势以北京和天津为中心引领京津冀城市群发展带动环渤海地区协同发展规划将先后落地。一二线城市的“一城一策”,叠加粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈发展规划,或将对三四线市场下行形成对冲,使得房地产市场发展更趋稳健。
5、湾区受益房企有:招商蛇口、华发股份、华侨城、世荣兆业、佳兆业、龙光地产、天健集团、格力地产等
本次大湾区规划重磅出台,主要利好湾区布局房企:1)开发类受益企业:考虑存量土地价值重估以及未来发展空间提升,A股主要受益的房企有:招商蛇口(湾区土储1,646万方,占比31%)、华发股份(湾区土储555万方,占比36%)、华侨城(湾区土储304,占比12%)、世荣兆业(湾区土储259万方,占比96%)、珠江实业(湾区土储84万方,占比22%)、深振业A(湾区土储面积64万方,占比44%)、华联控股(湾区土储63万方,占比80%)、等;H股主要受益的房企有:佳兆业(湾区土储面积1,265万方,占比57%)、龙光地产(湾区土储1,164万方,占比61%)、时代中国(湾区土储1,065万方,占比59%)、合景泰富(湾区土储846万方,占比48%)等;2)基建类受益企业:考虑湾区内的港口、高铁、城市轨道等基础设施项目发展加快,受益基建提升的房企有:天健集团(具有市政工程、建筑工程等优势业务;湾区土储70万方,占比33%)、格力地产(承担港珠澳大桥珠澳口岸部分工程;湾区土储126万方,占比52%)等。
6、投资建议:大湾区规划重磅出台,城市圈释放巨大红利,利好湾区房企、维持行业“推荐”评级
近期行业积极因素正在酝酿,政策和资金环境正逐步改善,并且我们预计一二线城市的“一城一策”,叠加粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈发展规划,或将对三四线市场下行形成对冲,稳定全国房地产市场,而目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍,目前主流房企NAV折价40-70%,均表明估值仍处于估值低位,我们维持行业“推荐”评级以及看多龙头,本次大湾区规划重磅出台,主要利好湾区布局房企为(兼顾存量重估+增量发展):招商蛇口、华发股份(未评级)、华侨城A、佳兆业(未评级)、龙光地产(未评级)等,此外,我们维持推荐:一二线龙头:万科、保利地产、金地集团、融创中国;二线蓝筹(资金放松受益型):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
7、风险提示:房地产市场销量超预期下行。