房地产行业:地产如何看待通州区将与北三县协同发展规划

如何看待通州区将与北三县协同发展规划?

    2019年1月3日,中共中央、国务院正式批复了《北京城市副中心控制性详规(2016年-2035年)》规划。目前在原整合规划成果基础上,正加快推进《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》。

    投资建议:中长期看,通州与北三县实现协同发展,北三县有望进一步承载北京非首都功能,区位重要性将逐渐提升。从产业结构看,北三县有望积极发展养老、康复、休闲等产业,土地价值有望进一步提升。因此,在北三县土地储备丰富的房企,有望核心受益于通州区与北三县协同规划带来的估值溢价。建议关注:业绩优良且在北三县具有丰富土储的龙头房企:华夏幸福、万科A。

    楼市动态:销售、库存、去化周期高于去年同期水平

    销售端:新房端,截至上周41城住宅今年累计成交207.0万平,环比提升202.7%。分城市等级来看,一二三线城市累计成交同比增速分别为-1.5%、5.1%、-19.2%。二手房端,截至上周15城累计成交60.3万平,同比提升26.2%。

    库存端:本周我们覆盖的15个城市库存7893.6万平,环比降低0.9%。其中,一二三线库存环比分别为-0.8%、-1.2%、-0.7%。

    去化周期:本周我们覆盖的15个城市去化周期为39.9周,环比提升2.8%。其中,一线城市45.5周,二线城市30.5周,三线城市43.5周。

    土地市场:近期供应下降,需求下降,溢价率下行供应方面:百城土地供应同比下降、环比下降。上周土地供应规划建筑面积为0,近四周滚动同、环比分别为-40.2%、-56.5%,前一周数据为2903.1万平、-16.4%、-39.5%。

    成交方面:(1)上周土地成交规划建筑面积为7.6万平,近四周滚动同比、环比分别为-32.3%、-44.7%,前一周数据分别为2529.0万平、-18.8%、-40.7%;(2)上周土地成交总价为0.3亿元,近四周滚动同比、环比分别为-38.7%、-36.0%,前一周数据分别为954.6亿元、-27.3%、-34.6%;(3)上周土地成交溢价率为0,前一周为9.7%。

    供需关系方面:近期百城土地需求供应比提升:上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为131.8%,前一周为114.0%。

    风险提示:

    1.房地产政策或存不确定性;

    2.通州区将与北三县协同发展规划或存不确定性。