地产行业周报:多地棚改计划下调,居民中长贷回升难掩楼市压力

本周观点:受短期风险偏好修复及龙头1月销售走弱影响,本周地产板块上涨1.91%,弱于同期沪深300(+2.81%)。展望后市,统计的20个省市2019年棚改计划合计下降43.8%,对销售推动将大幅弱化;同时1月居民中长期贷款同比增17%,但百强销售额同比降0.5%,反映楼市预期改变背景下,低首付刚需渐成市场主流。因此无论从棚改规模缩减还是从市场预期来看,后续市场成交仍旧承压,短期需重点关注三月一二线城市去化率情况,或直接影响后续区域政策走向。从板块投资来看,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如新城、中南、荣盛等。

    行业动态:1)春节35城新房日均备案套数同比降36%;2)百强房企1月销售面积同比降5.3%,招保万金拿地明显放缓;3)20个省市2019年棚改计划合计下降43.8%;4)1月M2增速回升至8.4%,居民中长期贷款同比增长17.9%。

    楼市动态:1)成交延续回落,静待核心城市表现:新房成交环比节前一周降34%,3月一二线城市将步入推盘高峰期,成交量有望缓慢回升;而供应增加、需求透支的三四线后续调整压力依旧不减。2)库存小幅回落,不改短期上行趋势:我们认为库存小幅回落或因春节新盘取证较少所致。随着节后一二线步入推盘旺季、叠加去化率承压,预计后续库存仍将缓慢回升。3)挂牌量延续升势,市场观望情绪依旧浓厚:19城二手房挂牌67.5万套,环比升5.3%,显示市场整体观望情绪依旧浓厚,在缺乏强有力政策调整前,预计需求端仍将相对低迷。4)土地成交持续萎缩,溢价率回落:2月百城土地周均成交环比降51.6%,一二线成交占比较1月提升2.7个百分点至63%。楼市下行及资金环境偏紧背景下,预计房企拿地仍将维持谨慎,布局上回归中长期具备基本面支撑的一二线。

    投融资动态:本周(2.10-2.16)房企境内计划发债5亿元;境外计划发债27.6亿美元,环比上周增加175.5%。境内外发行利率位于6%-10%区间,其中正荣地产、融创中国发行利率均较前次有所回落。考虑1月央行两次降准、M2及社融增速回升,宽货币背景下,预计后续主流房企融资成本仍有望改善;同时2019年为房企偿债高峰期,楼市降温背景下,预计房企融资态度将更加积极。

    风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,部分中小房企或面临资金链风险。