房地产开发行业房企1月销售数据点评:开年销售同比转负,龙头房企下降明显

高基数下同比增速转负,品牌房企下降更为明显

    2019年1月百强房企全口径销售额达到6610.7亿元,同比下降2.6%,相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑,其中百强房企权益销售额为5088.5亿元,同比下降8.6%。分级别来看,Top10、Top 20、Top 50房企同比增速分别为-14.9%、-10.6%和-6.3%,大型房企由于基数效应整体增速下降更为明显。

    头部房企入榜门槛下降

    各梯队销售金额入榜门槛方面,Top 3、Top 10、Top 20的入榜门槛均有所下降,相比于2018年1月分别下降28.1%、18.7%和2.4%,而Top 50和Top 100的入榜门槛分别提升20.9%和22%。从各梯队区间销售增速对比可以看到,51-100名区间的房企同比增速最高,达到20.1%,4-10、11-20和21-50区间的房企同比增速分别为3.2%、2.9%和6.2%,仅前三名区间的房企出现下降,在去年高基数的影响下同比下降28%。

    百强房企中35家同比增速下降

    1月份单月销售额突破百亿的房企达到18家,较2018年1月份增加1家,突破50亿的房企数量为37家,同比增加2家。其中万科、碧桂园、恒大单月销售规模突破400亿元,同比增速分别为-26.2%、29.6%和-28.1%。权益金额来看,百强房企1月份销售额出现同比下降的有35家,其中下降幅度超30%的达到13家,而同比增速高于50%的为24家。

    品牌房企操盘规模更胜一筹,中型房企权益占比较低

    权益口径的销售方面,1月份百强房企平均权益占比为77%,与2018年持平,其中Top 3、4-10、11-20、21-50的权益比例逐级降低。从操盘金额和全口径销售金额的对比来看,Top 3和Top 21-30区间的房企操盘金额与全口径金额比值超过90%,而Top31-50、Top51-100的中小型房企该比值为85%,百强房企平均比值为88%

    板块观点:行业超配水平提高,板块边际改善空间加大

    房地产进一步超配印证了市场对行业的认可,业绩稳定性以及低估值特性在目前整体业绩大幅波动的环境下更显稀缺价值。结合中央经济工作会议的定调,我们认为2019年地产板块边际改善空间加大:1.货币政策转向带来流动性边际改善;2.房贷利率预计见顶回落;3. 房地产政策趋于温和,地方政府在调控政策上将有更大的权责空间,政策周期“似曾相识燕归来”,19年地产板块将迎来BETA行情。历史周期回顾表明,尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2个季度,但相对估值的修复之旅将会持续。

    风险提示:房地产成交超预期调整等。