招商蛇口2019年1月销售数据点评:销售持平、排名提升,拿地更趋谨慎

类别:公司研究 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-02-14

事件:

    2月12日晚,招商蛇口公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额117.9亿元,同比+0.3%;实现签约面积56.9万平方米,同比-5.3%;1月公司新增建面5.8万平方米,同比-90.5%;总地价0.5亿元,同比-99.1%。

    点评:

    1月销售118亿、同比+0.3%,市场偏弱环境下克而瑞行业排名再获提升

    1月公司实现签约金额117.9亿元,环比-45.9%、同比+0.3%,较上月-113.6pct,略高于克尔瑞主流50房企月平均同比-10.0%;实现签约面积56.9万方,环比-50.8%、同比-5.3%,较上月-84.0pct,略低于我们高频跟踪的46城1月成交面积同比-2.4%;销售均价20,715元/平米,环比+10.1%,较18年+0.5%。公司销售在去年同期同比高基数以及1月市场整体走弱背景下同比持平,销售额克而瑞行业排名较18年12名再进一位至11名。考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态,并更具弹性。

    1月拿地5.8万方,同比-91%,拿地额/销售额1%,拿地进一步趋于谨慎

    1月公司仅在武汉东湖高新区新添1幅工业类用地,新增建面5.8万方,同比-90.5%,对应地价仅5,369万元亿元,同比-99.1%,其中权益占比60.0%。由于该地块系工业类用地,平均楼面价仅933元/平米,环比-98.9%,同比-99.1%。1月公司拿地额占比销售额0.5%,较上月下降22.5pct,创16年7月以来新低,公司拿地保持了18年9月以来的谨慎态度,并进一步趋紧。非市场化拿地方面,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。

    投资建议:销售持平、排名提升,拿地更趋谨慎,维持“强推”评级

    招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高;公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势,拥有存量资源转性、集团内部资源整合、产业新城模式、国企央企收并购、邮轮母港再开发等独特拿地模式,非市场化拿地优势明显。此外,预计粤港澳大湾区规划出台在即,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将再获提升。我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,以及公司强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持预计公司18-20年每股收益1.94、2.42和2.97元,目前现价对应18-19PE为10.0倍、8.0倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

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