房地产开发行业:又双叒叕深入三四线,春节返乡深度调研第四弹!

今年我们的足迹依旧遍及东中西六大县市(东部三个,中部两个,西部一个),值得一提的是,从城市能级来看,在去年的阈值上进一步拓宽,最低能级下沉至县城市场。不同能级城市的房地产发展形态以及阶段各不相同,但我们依然看到一些共性:

    多地唱响盛极而落的序曲:尽管从成交总量而言,我们切身走访的绝大部分区域在18年都创下历史新高,低能级县市同比增速可高达100%,房价也达历史新高,但是18年年中是一大分水岭。下半年多地销售量出现明显下滑,春节期间来访量同比也在下降,需求疲态开始显现。市场成熟度高的城市房价已经自高点有所回落。

    绝对库存有所回升,投资意愿开始下降:由于自17年开始绝对库存持续低迷,补库存热情持续至上半年,然而下半年销售应声回落,库存周期随之上扬。东部以及相对高能级城市已经出现流拍现象,投资意愿开始下降,我们认为这一趋势将进一步延续。

    棚改支持力度实质性收缩:过去三年棚改势头最劲的区域在18年下半年都面临着棚改力度大幅收缩,重点在于货币化安置比例的下降。这一因素对于这些城市新增需求产生直接的影响。三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁,部分东部城市拆迁需求占比达50%,因此过去拆改力度越大的区域,今年市场将面临越大的挑战。

    政策导向何处?人才与产业培育:地方政府对房地产的态度依旧温和,在棚改日渐收缩的大环境下,地方政府着眼更为长远,侧重于人才引入政策以及积极的产业政策,以稳固地方长期经济发展的根基,这将加剧三四线城市的内部分化。

    城市下沉趋势减弱,终究是个别人的竞技场:在一二线地价居高不下、三四线成交热火朝天的市场环境下,17-18年上半年多家房企大举下沉,但这一现象随着销售退温开始减弱,品牌开发商在三四线拿地意愿多有下降。然而依然需要关注的是,对于碧桂园等个别房企,依旧能够在三四线城市兑现品牌溢价,抓住低能级县城商品房化过程中的一浪机遇。