房地产行业-对当前板块表现的讨论(十二):楼市的小阳春

类别:行业研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇,白淑媛,卜文凯 日期:2019-02-02

新房推盘量减少、到访量提高、去化率回升,回暖信号较强。按照中国指数研究院监控的10个城市数据,1)12月份以来,去化率数据止跌,并在1月份连续3周回暖。从实际表现来看,11月最低点在59%,而在1月份第四周,该数据回升至69%。2)与此相对应的,推盘量在1月份以来明显下降,周均7433套,较2018年四季度的周均17208套下降57%。3)从调研楼盘来看,到访量在12月以来有较为明显的回升。从新房市场来看,近期的政策回暖,确实在向楼市传导,也即,开发商减少推盘、需求激发。若考虑1月处于降准后、春节前的时点,短期确实会存在供给减少、需求增加的情况,特别是在非一线城市,但当前的信号是否会变为拐点确实值得跟踪。

    二手房多项指标回暖,房源减少、客源稳定。按照北京链家数据,尽管1月份新增房源和客源量都环比出现下降,分别下降12.8%和成交量也因新房替代受到一些影响,但挂牌均价出现了上涨、房价调涨占比提升、成交周期缩短,这3个指标也提供了回暖的信号。成交周期缩短至81天,环比减少2.7天,挂牌均价和成交均价环比分别上涨0.5%和2.3%,房价调涨房源占比提升至18%。

    新房和二手房都显示出类似特征,供给端不再“着急”,需求端开始“纠结”。将二手房的房东类比为开发商,能够看到二者均出现推盘减少的情况,同样的,去化率都在止跌回升。尽管当前从需求端市场的普遍认识是尚不足以支撑新的需求释放,但在经历持续牛市、房价上涨,和在政策风向有一定转变之后出现的新变化,需求释放就需要进一步验证。若这一拐点得以确立,则会进入新一轮周期。

    压供给和放需求,能够给楼市带来弹性,对股票市场来说逻辑将发生本质变化,原为数据不好下的政策对冲,偏防守策略,若拐点确立,则是寻找弹性品种。确认拐点是当前板块的主要矛盾,同时,将对投资、开工也带来不同方向的影响,需要进一步观察。当前推荐(1)万科A、保利地产、招商蛇口等;(2)一旦政策和资金出现明显的边际改善,二线蓝筹将优先受益,推荐华夏幸福、蓝光发展等;(3)园区开发仍然能够通过招商引资的能力获取土地增值收益,盈利能力较强,推荐华夏幸福等;(4)港股推荐:龙湖集团、融创中国、合景泰富集团、中国金茂等。

    风险提示:销售去化加速下跌;房企融资调控收紧。

数据推荐

投资评级

更多>>
股票名称最新评级目标价研报

盈利预测

评级选股>>
股票名称11年EPS12年EPS研报
新城控股 0 0 研报
光大嘉宝 0.60 0 研报
世联行 0.84 0.62 研报
大悦城 0.30 0.27 研报
蓝光发展 0.24 0 研报
荣盛发展 0.75 1.04 研报
绿地控股 0.55 0.30 研报
金融街 0.64 0.72 研报
新湖中宝 0.38 0.32 研报
金地集团 0.67 0.71 研报
滨江集团 0.80 0.93 研报

股票关注度

更多>>
股票名称关注度平均评级最新评级
海康威视 6 持有 买入
华夏幸福 4 买入 买入
恒逸石化 4 买入 买入
南极电商 4 买入 买入
洽洽食品 4 持有 买入
贵州茅台 3 持有 买入
普洛药业 3 买入 买入
旗滨集团 3 买入 买入
喜临门 3 买入 买入
中南建设 3 买入 买入
比音勒芬 2 买入 持有
吉比特 2 持有 买入
完美世界 2 持有 买入
万科A 2 买入 买入
大悦城 2 买入 买入
美的集团 2 买入 买入
新经典 2 持有 中性

行业关注度

更多>>
行业名称关注度关注股票数买入评级数