招商蛇口2018年度业绩预告点评:业绩稳增、销售靓丽,资源整合加速

预计18年业绩145-155亿、同增19%-27%,预收充裕&销售高增确保业绩稳增

    18年公司预计实现业绩145亿元至155亿元,同比增长19%-27%(招商漳州追溯调整后,同比增长15%-22%),其中4季度单季实现业绩62.2-72.2亿元,同比下降26.8%-15.0%,占比全年业绩42.9%-46.6%,较上年有所降低。公司全年业绩增长主要源于结转规模提升,其中开发业务毛利约298.4亿元,同比增长12.4%,园区开发业务毛利约28.5亿元,同比增长53.9%。18年公司基本每股收益1.79-1.92元,同比增长15%-24%,追溯调整后同比增长12%-20%。考虑到公司三季度末预收账款842.7亿,可覆盖17年营收112%,以及4季度年销售高增推动预收账款进一步走高,未来业绩稳定释放可充分保障。

    18年销售1,706亿、同增51%,一二线&大湾区布局料将确保19年销售稳增

    18年公司累计实现签约销售金额1,705.8亿元,同比增长51.3%,完成全年1,500亿元销售计划114%;实现签约面积827.4万方,同比+45.2%;销售均价20,618元/平米,较17年提升4.2%;公司18年销售靓丽收官,全年销售增速远高于克尔瑞主流50房企35%的平均水平,行业排名较17年再升2名至12名,考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态,并更具弹性。

    18年拿地1,299万方,同增34%,拿地/销售额55%,非市场化拿地加速兑现

    18年公司共新获76地块,对应新增规划面积1,298.8万平米,同比+34.1%,权益占比55.2%;总地价940.7亿元,同比+4.9%,拿地金额占比销售金额达55%,在16-17年分别为114%、80%基础上,仍属加仓拿地,但下半年有所谨慎。平均楼面地价7,243元/平米,较17年楼面均价下降21.8%,拿地成本有效控制,有利于后续利润率改善;非市场化拿地方面,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。

    投资建议:业绩稳增、销售靓丽,资源整合加速,维持“强推”评级

    招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高;公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,预计粤港澳大湾区规划出台在即,公司作为大湾区核心标的,资产价值有望再获提升。考虑到18年公司结转略低于预期,我们下调公司2018-20年每股收益预测至1.94、2.42和2.97元(原预测值2.02、2.54、3.11元),目前现价对应18-19年PE为9.7倍、7.7倍,不过我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,以及公司强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,并且公司每股NAV35.51元,折价高达48%,我们维持目标价28.00元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。