新城控股:成长基因兑现-业绩持续释放

核心观点

    公司发布业绩预增公告,预计2018年实现归母净利润90-105亿元,同比增长49%-74%;实现扣非归母净利润70-80亿元,同比增长40%-60%。公司“住宅+商业”双轮均实现快速增长,我们上调公司2018-2020年EPS至4.32、5.62、7.26元,维持“买入”评级。

    业绩保持高马力,规模质量双提升

    以业绩区间中位值计算,预计公司2018年实现归母净利润97.5亿元,同比增长61.7%;实现扣非归母净利润75.0亿元,同比增长49.9%。我们认为公司业绩靓丽主要源自结算规模和质量的双重提升,受益于2016-2017年行业高景气,公司前三季度毛利率达到38.58%,较2017年同期提升1.2个百分点,处于历史最高水平。根据业绩预告,公司归母净利润中非经常性损益占比约为23%,主要源自吾悦广场带来的公允价值变动损益。

    销售强势迈入TOP10,拿地积极把握契机

    2018年公司房地产业务实现销售面积1812.1万平,同比增长95.2%;实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%,继续保持高成长基因。根据克而瑞的数据,公司销售金额增速位居龙头房企前列,首次进入销售榜单TOP10。2018年公司拿地总价773.2亿元,同比增长83.8%;新增建面2536.3万平,同比增长82.4%;拿地强度为35.0%,同比提高1.7个百分点;楼面均价3048元/平,同比基本持平,占销售均价的25%。公司拿地延续2013年以来的高增长态势,继续以合理成本扩展土地储备,下半年抓住土地市场冷却契机,拿地金额高于上半年。

    商业版图扩充,有望持续享受融资红利

    2018年公司吾悦广场新开业19座,年末已开业数量达到42座。商业板块租金和管理费收入21.6亿元,同比增长103.0%;平均出租率98.81%,同比提升1.11个百分点;平均租金109元/平/月,同比增长18.5%,商业管理收入超额完成年初目标。2019年1月公司发行6亿元超短融,利率仅为4.30%,较2018年8月、9月发行的2单超短融分别改善194、168bp;发行10亿元3年期中票,利率6.00%,较2018年四季度的3单3年期中票改善100-139bp。

    成长潜质依然出众,维持买入评级

    公司销售和拿地高增长,商业板块发展态势良好,双轮驱动下业绩高增长有望延续;随着规模步入龙头阵营,有望持续受益于融资集中度提升;高管增持和回购彰显成长信心。我们基于业绩预增公告,调高预测营收、毛利率、公允价值变动损益等科目,上调公司2018-2020年EPS至4.32、5.62、7.26元(前值3.70、4.94、6.26)。参考可比公司2019年6.14倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为6-7倍,目标价33.72-39.34元(前值32.56-36.26),维持“买入”评级。

    风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。