新城控股:业绩高增,成长典范

结算高增长带动业绩高增长。公司预计2018年净利润90亿至105亿,同比增长49%至74%;扣非净利润70亿至80亿,同比增长40%至60%。业绩高增长主要因:1)期内结算均价上升带动结算金额大幅增长;2)期内物业出租及管理费用收入21.6亿,同比增长103%;3)期内新开19座吾悦广场带来公允价值变动损益增长、出表项目投资收益增加。

    销售靓丽,可售充足。公司2018年实现销售面积1812.1万平,同比增长95.2%;实现销售金额2211亿元,同比增长74.8%,排名跻身行业第八,市占率较2017年提升0.5个百分点至1.5%。受销售区域结构影响,销售均价同比下降10.4%至12201元/平。公司积极践行高周转战略,2018年计划新开工3988万平,同比增长93%。持续高开工为2019年销售提供充足货量,预计2019年总货值超4000亿,销售规模有望延续增长。

    拿地节奏略有放缓,地价房价比延续低位。受下半年楼市降温影响,公司拿地节奏略微放缓,全年新增建面3258.5万平,同比下降4%,拿地金额901.8亿元,同比增长0.9%。期内拿地销售面积比179.8%,较2017年下降185.7个百分点,但相比于其他主流房企依旧较为积极。平均楼面地价2768元/平,地价房价比22.7%,保障较好盈利水平。新增项目一二线及强三线占比近70%,考虑三四线楼市逐步降温,预计公司后续布局将向一二线倾斜,整体拿地将更加理性。

    融资成本持续下行,增持回购彰显信心。资金面偏紧环境下,公司利用中票、公司债、ABS、美元债、超短融等融资工具,不断拓宽融资渠道,为延续高速发展提供稳定资金支持。近期新发超短融、中期票据利率仅为4.3%、6%,融资成本持续下行。公司高管于2018年11月增持230万股,同时截止2018年末公司累计回购553万股,持续增持及回顾彰显未来发展信心。

    投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。考虑项目结算进度及公允价值变动损益略超此前预期,上调公司2018-2020年EPS预测至4.45(+0.61)、6.01(+0.84)和7.88(+1.06)元,当前股价对应PE分别为6.0倍、4.4倍和3.4倍,公司快周转模式带动业绩持续超预期,销售规模及行业排名持续攀升,开工积极支持后续高成长,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)公司三四线布局项目略多,三四线楼市下行带来中长期毛利率下行风险。