房地产行业:供给支撑西部销售超预期,投资增速逐步回落

销售累计增速继续下行,但年末西部地区销售超预期根据统计局数据,18年商品房销售面积同比增长1.3%,增速较前11月收窄0.1个百分点,其中西部地区单月增速9.5%略超预期,中西部地区存在返乡置业需求,在房企加大推货量的情况下,年末成交表现较好。我们认为19年需求将处于持续探底的过程,其中一线及强二线销售量价将稳中有增,但最终改善幅度关键将看政策调整空间,而棚改货币化效应减弱以及购买力制约下,弱二线及三四线销售将延续回落趋势。

    土地出让金创历史新高,12月地价增速回落根据统计局数据,18年房地产开发企业土地购置面积2.9亿平米,同比上升14.2%,土地成交价款1.61万亿元,同比增长18%。在低库存的背景下,房企拿地补库存意愿较强,加上政府供地放量,18年出让金再创历史新高。值得注意的是,近期土地市场景气度下行,成交楼面价回落,溢价率维持低位,房企的拿地成本边际改善。

    新开工增速略超预期,预计未来投资增速逐步下行根据统计局数据,18年新开工同比增长17.2%,单月同比上涨20.5%。

    总体来看,房企对未来需求端景气度存在不确定性的情况下,开工节奏明显前置,加大销售回款。而投资方面,18年全国房地产开发投资12.03万亿元,同比增长9.5%,增速连续5个月回落。我们认为随着土地市场逐步降温,叠加施工投资在19年后消除统计口径的基数影响,预计19年投资同比上涨2%左右。

    房企到位资金增速小幅回落,未来资金环境向好根据统计局数据,18年房企到位资金16.6万亿元,增速比前11月继续收窄1.2个pct,房企资金面继续承压。单月来看,开发贷、定金预收款增速转负,同比分别下降15%、0.2%,按揭贷同比下滑0.4%,自筹资金同比上涨6.9%。而19年1月4日央行降准1pct,我们认为流动性进一步释放,叠加信用扩张,将推动地产行业资金面继续向好。板块投资方面,行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善,将对板块的估值形成支撑,考虑到18-19年结算业绩确定性增长带来的防御性,我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。推荐标的方面,一线A 股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A 股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展,H 股龙头关注:融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等,子领域推荐:光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示不同口径下土地数据存在差异,资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大;行业库存抬升快于预期。