房地产12月报:投资端仍然偏强,销量结构性改善,多地编制“一城一策”
投资方面,1-12月商品房投资同比+9.5%、较前值-0.1pct,单月同比+8.2%、较前值-1.1pct,投资增速继续高位放缓,主要源于施工投资进一步改善以及土地购置费持续走弱综合推动,其中18Q4新开工维持较强状态主要源于17Q4-18Q2积极拿地传导和17Q4-18Q1环保限产造成的开工低基数共同导致、并开工较强将延续至19Q1,但预计19Q2末开始开工将大幅走弱,同时叠加预计19年土地购置费将加速下行,维持19年投资增速+0.2%的预测。销售方面,1-12月商品房销售面积同比+1.3%,较前值-0.1pct; 12月单月同比+0.9%,较前值+6pct,同比由正转负,但考虑到12月去化率低位以及销售回款走弱,表明销售改善更多源于推盘增加以及年底对于前期数据补记等综合导致,另外,结构上东部和西部改善较多,局部区域成交改善或源于地方政策放松和降价促销等因素,而龙头依然远好于行业、集中度继续提升,考虑棚改需求对三四线的进一步拖累、按揭利率下行以及宏观和行业调控政策趋松综合影响,维持19年销量增速-5%判断。资金方面,1-12月,资金来源同比+6.4%,较前值-1.2pct,资金继续放缓、并呈现加速走弱,其中,自筹资金改善,国内贷款和定金预收款走弱,按揭维持低位,预计随着后续货币政策的宽松,行业政策边际性改善,预计19年资金或将改善,并尤其利好龙头融资。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,而从近期中央稳经济表态来看,并地方试探性政策放松已有浮现,多地编制“一城一策”楼市调控方案,多城市房贷利率松动也在继续扩围,预计后续政策环境将逐步改善,目前AH股主流房企19PE估值仅3-7倍,并主流房企NAV 折价40-70%,均表明估值已经处于底部,维持行业推荐评级以及看多龙头,维持推荐:一二线龙头(受益一二线需求弹性):万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口;二线蓝筹(受益资金端放松):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
支撑评级要点投资高位略降,开工仍强、施工上行,竣工改善,维持19年投资+0%预判1-12月房地产开发投资额同比+9.5%,较前11月下降0.1pct,其中,12月单月同比+8.2%,下降1.1pct;商品房新开工面积同比+17.2%,上升0.3pct,其中,12月单月同比+20.5%,下降1.2pct;商品房竣工同比-7.8%,上升4.5pct,其中,12月单月同比+5.8%,上升16.8pct;商品房施工面积同比+5.2%,上升0.5pct;土地购置面积同比+14.2%,下降0.1pct,其中,12月单月同比+13.9%,上升5.8pct,虽然土地购置面积仍同比为正,但同期百城宅地成交同比-35%,表明实际土地市场更为冷清。18H2投资增速持续高位略降,主要源于施工投资进一步改善以及土地购置费持续走弱综合推动,其中18Q4新开工维持较强状态主要源于17Q4-18Q2积极拿地传导和17Q4-18Q1环保限产造成的开工低基数共同导致、并将延续至19Q1,但预计19Q2末开始开工将大幅走弱,同时叠加预计19年土地购置费将加速下行,维持19年投资增速+0.2%的预测。
销量由负转正,局部区域改善,集中度持续提升,维持19年销量-5%判断1-12月的商品房销售面积同比+1.3%,下降0.1pct;其中,12月单月同比+0.9%,上升6.0pct,在9-11月同比连续三个月下降后,销售同比由正转负,但考虑到12月去化率低位以及销售回款走弱表明销售改善更多源于推盘增加以及年底对于前期数据补记等综合导致。1-12月从城市能级看,主流46城商品房销售面积同比-1.1%,剩余607城同比+1.9%。从成交区域来看,1-12月商品房销售面积同比增长分别为东部-5.0%、中部+6.8%、西部+6.9%、东北部-4.4%,其中,东部和西部改善较多,局部区域成交改善或源于政策放松和降价促销等因素。1-12月商品房销售金额同比+12.2%,上升0.1pct,单月同比+12.3%,上升3.5pct,而12月主流50家房企销售金额同比+32%,龙头表现仍好于市场,集中度持续提升。展望19年,考虑棚改需求对三四线的进一步拖累、按揭利率下行以及宏观和行业调控政策趋松综合影响,维持19年销量增速-5%判断。
资金放缓加速,自筹资金改善,国内贷款和定金预收款走弱,按揭维持低位1-12月,资金来源同比+6.4%,下降1.2pct,其中,单月同比-4.1%,下降10.7pct。
12月单月国内贷款同比-15.2%,下降27.6pct;自筹资金同比+6.9%,上升2.9pct,定金及预收款同比-0.2%,下降10.3pct;个人按揭贷款同比-0.3%,上升0.3pct。
在各项资金占比上,国内贷款占比+14.5%,下降0.1pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比51.8%,上升0.1pct,目前资金来源主要仍由销售回款构成。12月房企资金来继续放缓、并呈现加速走弱,其中,自筹资金有所改善,显示部分融资渠道有所放松;定金预收款走弱,连续3个月涨幅回落、年内首次转负,主要源于持续低去化率下首付的走弱以及房企对购房者付款条件的放松综合导致;考虑到部分城市按揭利率开始下行,银行放款速度有所加快,未来按揭贷款增速料将趋稳。预计随着后续货币政策的宽松,行业政策边际性改善,预计19年资金来源或将改善,并尤其利好龙头房企融资。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧