金陵饭店深度研究报告:资产硬,管理强,国改预期带来弹性

资产过硬、价值低估的优质酒店标的。南京核心地段优质自有物业酒店+写字楼,RevPAR及出租率远超全国同类水平,资产不可复制。上市公司拥有南京核心商圈新街口区域内超15万平方米自有物业,加上公司五星级酒店管理和酒类业务,公司整体估值约27亿,目前市值25亿,折价约7.5%,公司价值受低估。近年来,酒店及写字楼业务增长势头持续,得益于公司稳定的客户源及自住渠道,新老金陵饭店酒店平均出租率保持80%以上,RevPAR远超行业平均水平,亚太楼写字楼出租率保持在95%以上,利润有望随租金进一步提升;配套商业街区“金陵风尚”招商率达92%,三幢楼四种业态一体化发展构成公司发展压舱石。

    酒店主营经营过硬,管理能力全国居前。作为全国第一大五星级酒店连锁品牌,公司口碑好管理强,员工离职率低,满意度高。公司旗下酒店管理公司成立较早,具备丰富的高星级酒店管理经验。目前在管规模处全国前列,其中五星级129家,居全国首位,且数量逐年增多。在OTA口碑度高于同业,员工离职率也远低于同行。

    其他业务稳健发展,养老地产提供想象空间。八项规定影响过后,酒类需求转向民间,苏糖公司复苏并且业绩可持续;集团养老资产、自身金陵山庄+酒店式公寓开发提供想象空间。高中端酒类产品经历“限制三公消费”冲击之后,需求提升,营业收入自2016年触底反弹,净利润大幅回升,2018H1利润接近2017全年水平,预计2018年全年酒类贸易业务利润有望突破2000万。旅游养老产业稳扎稳打,一期玫瑰园已建成拟整体对外销售,2018年金陵山庄二期酒店式公寓“湖珀园”建成开售,产品质地优秀,预计有望接替“玛斯兰德”引领未来新的增长点。

    国改标兵优质资产整合,员工持股灵活激励可期。江苏国改标兵,已公告将启动国信集团等酒店资产注入,集团态度积极,员工持股和灵活薪酬激励可期。国企改革势在必行,省属酒店资产未来进一步整合入上市公司,将提升上市公司体量,增厚业绩。借“双百行动”东风,集团、上市公司及上市公司子公司未来将开展员工持股等激励计划。

    盈利预测:考虑到2018年公司受益于酒店及写字楼业务增长势头持续、酒类业务复苏,2019年预期受益于天泉湖湖珀园的地产销售,我们调整公司2018-2020年归母净利润预测至0.68亿(原预测值0.70亿)、0.89亿(原预测值0.83亿)、1.06亿,调整2018-2020年EPS预测至0.23元(原预测值0.23元)、0.30元(原预测值0.28元)、0.35元。目前股价对应PE分别为37倍、28倍、24倍,结合公司资产硬、管理强的优势以及国改预期带来的弹性,维持“推荐”评级。

    风险提示:酒店行业受宏观经济波动影响;养老及地产项目销售不达预期;国企改革推进力度不及预期。