房地产行业:单周成交企稳推盘下行入淡季

商品房市场:【成交】本月截止到18日一手房整体成交面积同环比均下行,环比减少19.70%,同比减少6.04%。本周一手房整体成交面积同环比均反弹,环比增长2.40%,同比增长0.79%。【土地】本周百城土地供应面积环比增幅扩大至120.99%,同比跌幅减小至-31.92%。本周百城挂牌均价同环比分别大增444.28%和249.52%。【推盘】根据我们统计的28城动态数据,1月推盘总量为450个,环比下滑53.17%。【库存】库存整体增加,去化速度减速。

    政策面:央行金融统计数据发布会:全年房地产贷款增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比2017年占比水平低1.2个百分点,比2016年低4.9个百分点;统计局发布12月份70个大中城市房价:一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大,二手住宅价格继续下降;二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落;中证报:基于今年银行信贷投向、负债成本、房地产调控等因素,房贷利率难现全面大幅下降;中国银保监会副主席王兆星、曹宇撰文:推动积极稳妥去杠杆,进一步完善差别化房地产信贷政策;河南拟发139亿元棚改专项债券,期限年;中原地产:2019年1月份以来,房企融资数据继续大规模上涨,合计超过30起,总规模超过800亿元。

    本周观点:结合中央经济工作会议的定调,我们认为2019年地产板块边际改善空间加大:1.货币政策转向带来流动性边际改善;2.房贷利率预计见顶回落;3. 房地产政策趋于温和,地方政府在调控政策上将有更大的权责空间,政策周期“似曾相识燕归来”,19年地产板块将迎来BETA行情。历史周期回顾表明,尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2个季度,但相对估值的修复之旅将会持续。

    建议优选:配置角度,龙头房企估值溢价如期显现,我们建议三方面优选融资绩优生,挖掘价值洼地:具备强融资以及ROE突破能力(招商蛇口、保利地产、万科、华侨城)、具备成长弹性(阳光城、荣盛发展)、享受存量价值红利(光大嘉宝、中粮地产、建发股份)。