华夏幸福:异地复制逐步兑现,多元化融资渠道畅通

事件一:公司发布2018年1-12月经营情况简报,全年实现销售金额1634.77亿元,同比增长7.45%,销售面积1502.23万方,同比增长57.56%。

    事件二:公司成功发行2019年第一期超短期融资券,发行额度25亿元,期限270天,发行利率5.5%。 销售面积大幅增长,异地复制逐步兑现 公司2018年销售面积实现大幅增长,同比增速达57.56%。分区域来看,非环京区域2018年全年实现销售面积774.12万方,同比增长143.7%,占总销售面积的51.53%,较2017年提升18.21个百分点。其中,环郑州区域继环南京、环杭州后,成为公司新的增长点,全年销售面积达249.85万方,占比,环南京、环杭州分别以11.0%、7.9%的占比位居二、三。同时环合肥、环武汉区域开始发力,分别贡献70.58万方、58.85万方的销售面积。整体销量增长的前提下,非环京区域贡献率逐步提升,我们认为公司“产业新城+房地产开发”模式异地复制正在逐步兑现。

    低利率、满额发行超短期融资券,彰显资本市场对公司未来发展信心

    相比2018年发行的超短期融资券(第一期发行规模15亿元,利率6.2%,期限180天;第二期发行规模10亿元,利率6.2%,期限196天;第三期发行规模25亿元,利率6%,162天),公司本次发行超短期融资券,期限更长(270天),利率更低(5.5%),充分体现了资本市场对公司未来发展的信心。近期,行业资金面逐步改善,利好政策频现(例如:央行降准、多地首套房贷利率上浮下调等)。公司顺势而为,继平安入股后,近期成功发行公募债70亿元;本期低成本、满额发行25亿元超短期融资券。传统融资渠道畅通的情况下,公司正积极探索新的融资方式,例如:与光大信托、大业信托等机构合作成立产业新城基金,专门用于支持嘉兴产城、怀来产城的建设;公司下属全资子公司九通投资与平安资管设立3+3年期的基础设施债权计划等等。多元化的融资方式,将助力公司产业新城异地复制、深耕核心都市圈,保证公司稳健经营。

    投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,受环京区域限购等政策的影响,目前正积极脱离区域性束缚,并已初步取得成效。2018年全年实现销售面积1502.23万方,同比增速达57.56%。非环京区域贡献占比51.53%,较2017年提升18.21个百分点,异地复制正逐步兑现。其中,环郑州区域成为公司新的增长点,全年销售面积达249.85万方,贡献占比16.6%。我们认为,公司非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,多元化融资渠道的畅通,将有效缓解公司现金流压力。随着非环京产城逐步进入收获期,公司资金面将迎来持续改善。根据2017年末项目测算,公司RNAV36.43元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让28.5%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2018-2020年EPS为3.94、5.10、6.45元,对应当前PE倍数为6.61、5.11、4.04x、,维持“买入”评级。

    风险提示事件:资金面流动性改善、调控政策放松节奏及产业新城异地复制不达预期,回款进度放缓等风险。