房地产12月土地月报:供地大幅缩量,成交降幅扩大,溢价率再下行

土地供应方面,12月住宅类供地环比-66%、同比-42%,在土地市场快速冰冻背景下,地方政府被迫缩减供地,叠加环比、同比高基数影响,宅地供给快速下行。土地成交方面,12月住宅类土地成交环比+27%、同比-35%,成交同比降幅继续扩大,房企拿地意愿维持低位,考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利润空间等因素,后续短期内土地成交或继续趋弱,这或将约束后续开工并加剧地方财政压力。土地供需方面,12月土地成交/供应比1.33倍,环比上升276%,主要源于供地的大幅缩量;成交溢价率6%,较11月下降2pct,持续震荡下行;12月住宅类土地成交均价环比+7%、同比+7%,源于上月挂牌均价上升以及一线城市成交面面积占比提升;11月百城土地流拍率14%,较10月下降17pct,主要源于政府供地趋于保守;上述供需关系指标均表明房企拿地意愿持续走弱,换个角度来看,预计土地市场走弱也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,而从近期中央政治局会议以及中央经济工作会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,政策和资金环境都有望逐步改善,目前AH股主流房企19PE估值仅3-7倍,对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍,目前主流房企NAV 折价40-70%,均表明估值已经处于底部,维持行业推荐评级以及看多龙头,维持推荐:一二线龙头:万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口;二线蓝筹(资金放松受益型):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    支撑评级要点 供应:12月宅地供应环比-66%、同比-42%,供应快速下行,三四线表现更弱12月,百城各类型土地合计供应10,145万平米,环比-58%,同比-33%,累计同比+20%。其中,住宅类用地(住宅+商住)供应4,148万平米,环比-66%,同比-42%,累计同比+26%。环比来看,一线-23%、二线-42%、三四线-81%;

    同比来看,一线-30%、二线-28%、三四线-56%;累计同比来看,一线-9%、二线+16%、三四线+38%。上述数据显示,下半年土地市场整体处于持续偏弱势态,虽11月供给短暂放量,但在土地市场流拍率创阶段性新高背景下,地方政府对未来市场担忧情绪持续转浓,主动撤回原土地出让计划行为增多,以及受去年同期和上月高基数影响,12月宅地供给快速下行。

    成交:12月宅地成交环比+27%、同比-35%,降幅继续扩大、三四线仍弱12月,百城各类型土地合计成交12,442万平米,环比+29%,同比-24%,累计同比+9%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交5,513万平米,环比+27%,同比-35%,累计同比+4%。环比来看,一线+58%、二线+24%、三四线+25%;

    同比来看,一线+19%、二线-39%、三四线-37%;累计同比来看,一线-2%、二线-1%、三四线+11%。上述数据显示,受去年同期基数全年最高影响,成交同比继续走低,同时考虑到11月供应放量,说明12月房企拿地意愿仍较弱。

    全年数据来看,低库存环境下一二线城市成交同比为负,三四线同比为正,供需错配明显。考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利润空间等因素,后续土地成交或继续趋弱,这或将约束后续开工并加剧地方财政压力。

    供需:土地成交/供应比创新高、流拍率下行、溢价率走低,购地意愿走弱12月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)1.33倍,环比上升276%。其中,一线1.45倍,环比上升106%,二线1.05倍,环比上升115%,三四线1.71倍,环比上升555%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价4981元/平米,环比+7%,同比+7%,其中,一线、二线和三四线分别环比-25%、+24%、+4%,分别同比+28%、-1%、-15%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率6%,较11月下降2pct,其中,一线3%、二线8%和三四线8%,分别较-1月-8pct、+1pct 和+2pct。上述数据显示,12月土地成交/供应比创新高,主要源于供给大幅缩量所致,但溢价率走低显示出目前房企拿地意愿继续走弱,预计土地市场走弱也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。