万科A:2018年销售破6000亿,全年拿地节奏稳健

公司2018年销售平稳增长,销售金额突破6000亿大关,在近期市场下行压力较大背景下,公司短期土地投资力度偏谨慎,全年看仍处于加仓区间,且新增项目有较好的盈利空间。得益于战略及管理水平领先,公司拥有一般地产企业所不具备的业务内生与进化能力,在行业集中度提升趋势下,未来能够充分释放自身和行业波动带来的阿尔法。行业调控及股权因素导致市盈率估值已进入低位区间,2018年三季度汇金新进入前十大流通股东行列,而公司核心竞争力突出,内在价值持续增长。维持“强烈推荐-A”评级。预计2018-2020年EPS分别为3.22、3.86和4.77元,对应PE分别为7.8X、6.5X和5.2X,给予32.2元/股的目标价。

    投资要点:

    1)高基数背景下单月销售金额微增,全年销售稳步增长。公司12月单月实现销售金额630.1亿,同比+1.3%,销售面积438.7万方,同比-3.2%。公司12月销售金额微增,一方面由于去年基数较高所致,另一方面在去化率下降背景下公司加大推盘力度,仍然保持单月销售正增长。2018年全年公司实现销售金额6069.5亿元,同比+14.5%,销售面积4037.7万方,同比+12.3%,仍处于年内高位;全年累计销售金额突破6000亿,根据第三方机构发布的2018年销售榜单,公司全口径销售金额位居第二(仅次于碧桂园),较2017年上升1位。

    2)2018年四季度以来拿地节奏偏谨慎,全年看仍处于补库存区间。公司12月单月新增规划建筑面积达485.2万方,拿地总金额321亿元,同比增长2%(不含物流地产项目),12月拿地金额/销售金额为51%,较11月提升6个PCT;单月拿地均价6623元/平米,占当期销售均价的46%,较11月提升8个PCT。2018年全年共新增规划建筑面积5568.9万方,同比+8.5%;对应总地价3062.5亿元,同比-10.4%,拿地金额/销售金额为51%,较2017年65%下降14个PCT,在行业销量下行大背景下,公司进入2018年Q4后土地市场投资偏谨慎,2018年Q4拿地金额/销售金额为44%,较前三季度下降6个PCT。平均楼面价5499元/平米,较2017年下降17%,拿地均价占当年销售均价比重为37%,较上年下降9个PCT,拿地成本控制得当,未来项目仍有较好的盈利空间。按公司最新销售均价1.5万元/平估算公司全年新增货值约8400亿元,高于同期销售金额6069.5亿元,静态观测仍属于加仓行为。

    投资建议:公司2018年销售平稳增长,销售金额突破6000亿大关,在近期市场下行压力较大背景下,公司短期土地投资力度偏谨慎,全年看仍处于加仓区间,且新增项目有较好的盈利空间。得益于战略及管理水平领先,公司拥有一般地产企业所不具备的业务内生与进化能力,在行业集中度提升趋势下,未来能够充分释放自身和行业波动带来的阿尔法。行业调控及股权因素导致市盈率估值已进入低位区间,2018年三季度汇金新进入前十大流通股东行列,而公司核心竞争力突出,内在价值持续增长。维持“强烈推荐-A”评级。预计2018-2020年EPS分别为3.22、3.86和4.77元,对应PE分别为7.8X、6.5X和5.2X,给予32.2元/股的目标价。

    风险提示:股权结构不确定性、长效机制落地超预期、地产销售不及预期。