招商蛇口:前海土地整备获得突破性进展,资源红利逐步释放

事件:

    1)12月24日,招商蛇口及其实际控制人招商局集团与“深圳规土委”、“前海管理局”签订《土地整备协议》,明确了前海土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案的具体内容。

    2)12月24日,招商局集团、前海投控、招商前海实业共同签署《合资合作协议》,明确了合资合作的实施方案。

    点评:

    明确土地整备方案,前海自贸区开发提速。根据签订的《土地整备协议》,主要实施步骤为:

    1)前海管理局收储,变更土地性质。前海管理局收回原19家持地公司拥有的土地使用权(291.13万方),土地变性后,按照新规划,经营性用地面积94.4万方,非经营性用地面积196.73万方。

    2)前海管理局与招商驰迪置换土地。前海管理局按照原19家持地公司享有的补偿价值置换等价值的土地使用权给招商驰迪。土地补偿价值为432.1亿元(以2015年1月1日为评估基准日,按照原计划下的土地价值+40%的土地增值收益,并扣除政策性刚性成本等计算得出,土地增值收益为新规划与原规划下土地评估价值的差额,剩余60%的土地增值收益归属于前海管理局);置换给招商驰迪的土地用地面积约为42.53万方(经营性用地),总建筑面积约为212.9万方。

    3)前海管理局与招商局集团合资开发92万方经营性用地。前海管理局以土地面积为50.14万方,建面为284.86万方的土地增资至合资公司;招商前海实业则以招商驰迪100%股权增资至合资公司;不足合资公司50%股权的部分,以现金补足对价方式实现。

    资源红利逐渐释放,受益大湾区快速发展。本次签署的《合资合作协议》是深圳市委市政府与招商局集团共同推进前海深港合作区开发、前海蛇口自贸片区创新发展的重大举措,明确了合资合作实施方案,有利于全面推动前海蛇口自贸片区的建发展。招商蛇口在前海自贸区的土地资源优势进一步凸显,将受益于粤港澳大湾区的快速发展。销售面积同比大幅增长。招商蛇口11月签约销售金额159.08亿元,同比增加14.63%;签约销售面积82.52万平方米,同比大幅增加 71.13%。1-11月,公司累计实现签约销售金额1488.13亿元,较上年同期增加45.04%;签约销售面积711.60万平方米,较上年同期增加40.84%,销售均价2.09万元/平方米。

    公司融资成本较低,融资渠道丰富,优势明显。

    (1)共发行公司债券70亿元,票面利率在5%左右;

    (2)发行两期超短期融资券,票面利率分别为3.74%、3.55%;

    (3)进行资产证券化,成立储架额度 60亿元,首期发行 20亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”。

    (4) 发行两期中期票据,品种一发行金额13亿元,期限3+N 年,票面利率4.8%;品种二金额7亿元,期限5+N 年,票面利率5.27%。

    投资建议:招商蛇口销售大幅增长,投资保持积极,土地储备优质,受益大湾区建设。公司中长期动力强劲,面临IPO 解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们预计2018-2019年公司EPS 为2.15元、2.78元,以2018年12月24日收盘价计算,对应PE 分别为7.9倍、6.1倍,维持“买入”评级。

    风险提示:货币政策大幅收紧。