保利地产:销售面积同比回落、环比改善,拿地转向谨慎

事件:

    公司公告11月销售情况。公司11月份实现签约面积233.51万平方米,同比减少19.53%,环比增长11.08%;实现签约金额335.22亿元,同比减少7.92%,环比增长7.73%。2018年1-11月,公司实现签约面积2469.16万平方米,同比增长23.96%;实现签约金额3682.91亿元,同比增长34.28%。

    点评:

    高基数下增速回调,项目储备充足。

    本月公司销售面积同比增速为负,主要原因为同比数据基数较高;环比出现改善,与11月市场企稳有关,也与公司加大推盘力度有关。2017下半年,公司开工面积达3000余万平方米,将陆续开启预售,项目储备充足,公司加大推盘力度以保证回款。本月签约均价1.44万/平方米,环比增长-9.7%,公司销售价格存在压力。根据wind 统计,11月30大中城市商品房成交面积1628.69万平方米,环比增长16.59%。本月公司销售面积环比增速不及30大中城市均值,主要因部分项目位于三四线城市,销售增速确不及30大中城市,拉低了增速。

    土地市场降温,拿地转向谨慎。

    11月公司新增6个项目的土地储备,位于广州、珠海、青岛、石家庄、太原等5个城市,以一二线城市为主,较之上月以三线城市为主的积极拿地政策出现大幅调整。共新增建面149.31万平方米,同比增长-64.36%,环比-62.18%;总地价67.27亿元,同比增长-76.08%,环比增长-63.31%,权益地价占比40.55%,比上月下降14.13个百分点;楼面价4,505元/平米,同比增长-32.88%,环比增长-3.18%。在楼面均价下行的情况下,公司取得了更多的一二线城市土地,从公司的拿地变化上可以看出,11月土地市场存在降温迹象。公司拿地成本下行,有利于利润扩张、对抗风险。

    盈利预测与投资评级。

    公司增长迅速,围绕一二三线城市布局,储备项目质量较好。我们预计公司2018-2020年EPS 分别为1.58元、1.98元和2.52元,对应的动态市盈率分别为8.46倍、6.74倍和5.29倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。

    风险提示。

    房地产调控政策超预期;房贷利率持续上升,购房需求下降。