万科A:住宅业务符合预期,长租业务持续发力

业绩总结:公司2018年前三季度实现营业收入1760.2亿元,同比增长50.3%;实现归母净利润139.8亿元,同比增长26.1%。

    毛利率有所提高,首次计提存货跌价准备。前9月,公司累计实现营业收入1,760.2亿元,同比增长50.3%;实现归母净利润139.8亿元,同比增长26.1%。其中,房地产业务实现结算面积1,280.6万平方米,贡献营业收入1,675.6亿元,同比分别增长32.5%和52.0%。前9月,公司房地产业务的毛利率为27.8%,较上年同期提高了4.5个百分点。此外,鉴于部分房地产市场调整,公司首次计提存货跌价准备。截至报告期末,公司存货跌价准备余额41.4亿元,使税后净利润减少22.8亿元,归母净利润减少19.6亿元。

    累计销售增速放缓,但全年销售目标无碍。公司今年1-9月累计销售金额4315.5亿元,同比增长8.9%,累计销售面积2902.1万方,同比增长8.9%,分别较上月下降了2.0个百分点和上升了0.2个百分点。公司累计销售单价14870元/平,同比基本持平。公司今年上半年销售增速略低于预期,3-5月的累计销售额同比增速均在5%以下,从6月开始回到10%以上,但三季度以来,累计同比增速继续放缓。我们预估公司全年销售额6300亿,目前已完成目标的68.5%。

    新增货值聚焦一二线,拿地更趋谨慎。第三季度,公司新增加63个项目,总建筑面积约1,549.9万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。1-9月,公司累计新增177个项目,总建筑面积约3,582.5万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约1,939.9万平方米;按投资金额计算,其中83.6%位于一二线城市。去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司9月拿地均价占比销售均价35.7%,环比下降5.2%,拿地更趋谨慎。

    新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行,长租公寓今年已确认为公司的核心业务,截至9月底,租赁住宅业务累计开业项目超150个;8月,公司成功发行2018年第一期住房租赁专项公司债,利率4.05%。

    盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.26元、4.13元、5.07元,对应PE分别为7倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A股地产龙头业绩稳健增长,给予公司2018年8.6倍估值,对应目标价28.04元,维持“买入”评级。

    风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。