万科A:业绩含金量高,经营继续稳健

事件:10月25日,公司公告18年三季度报告,公司实现营业收入1760.22亿元,同比增长50.32%;实现归属于上市公司股东净利润139.85亿元,同比增长26.09%;实现基本每股收益1.267元,同比增长26.09%。

    公司严谨提减值、业绩含金量更高:18年前三季度,公司实现营业收入1760.22亿元,同比增长50.32%;实现归属于上市公司股东净利润139.85亿元,同比增长26.09%;其中营业收入的增长主要源于报告期内房地产结转规模增加。期内出于对部分市场调整风险的审慎考虑,公司对部分区域项目计提存货跌价准备,期末存货跌价准备余额41.4亿元,考虑递延所得税后,其影响税后净利润-22.8亿元,影响归属于上市公司股东净利润-19.6亿元。本次计提存货跌价准备的力度相对往年较大,但并非全面计提,而是有针对性的计提,体现公司谨慎态度。从行业考虑,由于限价的因素,新房价格调整有限,未来若有行业性的计提行为,我们认为在行业整体库存低位及限价政策下计提金额或有限。

    已售未结充足、业绩释放有保障:报告期内房地产业务结转收入1675.6亿元,同比增长52.0%,实现结算面积1280.6万方,同比上升32.5%(结算均价13084.49元/平米);公司结算推进有序。从已售未结资源看,截止报告期,公司已售未结面积3849万方,合同金额总计约5523.8亿元,分别增长29.9%、33.3%,已售未结均价14351.26元/平米;公司已售未结资源持续提升。报告期末合同负债(预收款)5530.86亿元,合同负债/17年营收为227.70%,较17年期末的167.85%提升59.85pct。公司已售未结资源丰厚,业绩锁定率同行高位,未来业绩释放基础夯实。

    在手现金充足、融资优势突出:公司坚持现金为王,报告期末在手资金1327.66亿元,在手资金/(短期借款+一年内到期长期负债)为1.53,短期偿债能力强。期末在手资金相对中报而言有所降低,主要源于三季度公司适时把握市场机会,及时投资。公司同时加速项目销售回款。报告期内公司资产负债率84.70%,较17年末微升0.94pct;剔除合同负债后的资产负债率为46.30%,较17年末收缩2.69pct(较17年末有所改善),处于行业低位;从有息负债的结构看,长期负债66.1%,短期借款和一年内到期的有息负债占33.9%(18H1为26.9%),虽然短债比例有所提升,但公司充足的现金资源及强回流能力均充分保障了公司未来的偿债能力;并且从长短债的结构上看,期限结构仍合理。公司近期成功发行2018年第一期住房租赁专项公司债,利率4.05%;在市场融资偏紧下,公司低成本融资优势突出。

    投资建议:公司业绩增长稳定,销售回款率维持高位,财务稳健,净负债率低。拿地力度持续回升,预计下半年公司拿地力度受行业资金面影响或将略有回落。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。受公司计提减值影响,我们下调预计公司18-20年EPS分别为3.17、3.86及4.55元,对应PE为为7.7X、6.3X及5.3X,6个月内目标价32.83元,维持“买入”评级。

    风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。