陆家嘴公司深度报告:优质物业价值稀缺,地产金融双轮驱动

公司是陆家嘴集团旗下致力于地产开发平台。1993年公司在上交所上市,控股股东为陆家嘴集团。经过25年发展,公司由单一土地开发向经营项目转型,接着“地产+金融”双轮驱动,构建以地产为核心,金融和商业为两翼的战略架构。2018年公司金融和地产业务计划流入分别为25.49亿元和151.4亿元。

    公司地产业务以租赁为主,销售为辅,前滩是重要拓展方向。公司地产物业分为办公、商业、住宅、酒店、会展。2017年,公司租赁收入30.8亿元,其中办公租赁收入27.35亿元,占89%,2017年公司办公物业出租率达98%。公司地产销售多为住宅销售,2017年,销售收入为29.9亿元。2016年10月,公司通过华宝信托-安心投资20号联合竞得苏州绿岸95%股权而拥有土地储备。前滩国际商务区总面积2.83平方公里,规划总建面350万平。2017年,公司在前滩25号和34号地块有4个项目共9.72万平的在建项目。我们认为,未来前滩将重点发展总部商务、文化传媒、体育休闲三大主题功能。

    我们认为,相较港股公司希慎兴业(00014.HK),陆家嘴(600663.SH)的营收和净利润增速较高而PEG估值较低。希慎兴业近百年来扎根于香港铜锣湾,目前拥有自持物业452.20万平方呎(42.01万平),2017年实现收入35.48亿港元。而陆家嘴上市公司在营出租物业建面为180.76万平,大于希慎兴业。陆家嘴上市公司的净利润从2000-2017年间增长了4.17倍,而希慎兴业仅增长2.20倍,这使得近年来陆家嘴上市公司PEG估值要低于希慎兴业。

    公司金融业务拥有信托、证券、保险三大牌照。在地产行业积极寻求转型向金融深化模式转变的大背景下,公司在2016年12月和2017年12月分别收购陆金发88.2%和11.8%的股权,完成对其全资收购。陆金发持有陆家嘴信托71.6%股权,爱建证券51.1%股权和陆家嘴国泰人寿50%股权,收购完毕后,公司将逐步构建起“地产+金融”发展框架,使地产和金融产生协同作用。

    投资建议:“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。上海自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.10和1.40元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,给予公司2018年18-22倍PE,对应的合理价值区间为19.8-24.2元,给予公司“优于大市”评级。

    风险提示:公司面临政策调控、销售不及预期、市场租金下降、金融市场的风险。