招商蛇口与招商局置地签订新协议的点评:破旧立新,双拳齐出

事件:

    招商蛇口与控股子公司招商局置地(0978.HK)签订了《经修订及重列不竞争契据》,重新明确了各自在业务类型和区域方面的划分。评论:

    取代仅有的区域划分,新的协议以业务划分为主。协议生效后招商局置地的主要业务分为三部分:(1)排他性的在广州、佛山、南京和句容开展房地产业务,并逐步退出重庆和西安两个城市,并放弃暂未进入城市的房地产开发业务的优先选择权;(2)以小股跟投的方式在全国范围内参与房地产业务;(3)将大力发展的资产管理业务,首先在北京和上海独家经营办公楼的资产管理业务,后将深入深圳和全国,并且服务式公寓将整合已有的CM+品牌在香港和内地扩张。

    五指交叉不如双拳齐出。(1)原协议好似五指交叉,相互纠缠,力尽效微。以地域为限,相互不得越界从事任何相关的房地产业务,尽管表面上解决了同业竞争,但实际随着房地产的多元化发展和整体需求的下行,单纯的地理限制不可避免地存在着资源浪费、成长空间不足、核心优势重合、新业务竞争力不足的情形。(2)新协议正是腾出双拳,各自发力,重拳出击。以业务划分为主能更好的解决同业竞争,在保持优势区域开发业务竞争力的同时,招商局置地可以更好地发展新业务的竞争力,打开新的盈利和成长空间。打破地域限制能够让双方集中力量打造各自特色又互补的竞争优势,实现集团内的业务协同。

    大资管时代空间无限,多业共举齐头并进。(1)于招商地产,此协议基本打破了原有的地域束缚,能够让招商地产更好的在全国范围内开展房地产开发业务,形成更加全面和完善的业务布局,降低扩张成本,规模和业绩有望持续提速。(2)于招商局置地,在保留自己重点区域的房地产业务的同时,突破原有的区域桎梏,在全国范围内开展写字楼和公寓运营资产管理业务,迎接大资管时代的来临,依托于蛇口庞大及多元化的优质物业,打造新的核心竞争优势。(3)于招商蛇口集团,此协议有利于内部运营效率的提升,优化区域资源分配,境内外双平台的职责更加明晰,为未来多元业务的扩张奠定基础。

    维持增持评级。维持目标价29.39元,维持2018/19/20年的EPS至1.91元、2.22元、2.64元的预测,目标价对应2018年15倍PE。

    风险提示:房地产行业整体销售不及预期