2018年11月房地产数据点评:销售继续回落,开发投资维持韧性
销售继续回落,单月成交再现负增长
2018年1-11月全国商品房销售面积14.86亿平米,同比增长1.40%,增速环比回落0.8个百分点,其中11月单月同比增速为-5.07%,增幅较上月回落1.96个百分点,继9月连续三个月出现单月负增长。销售额方面,1-11月全国商品房销售额12.95万亿元,同比增长12.10%,增速环比回落0.4个百分点;价格方面,1-11月全国商品房销售均价同比增长10.61%,增幅环比扩大0.48个百分点,主要由于一二线占比提升所致。
分区域结构来看,东部1-11月商品房销量同比增速为-5.13%,降幅环比扩大0.42个百分点;中、西部1-11月同比增速较上月分别收窄0.85、2.01个百分点;东北1-11月降幅较上月收窄0.32个百分点。而从我们跟踪的重点城市高频数据来看,一线4城、二线13城、三线19城新房住宅11月成交同比增速为-5.3%、18.2%、-1.3%,一线增速环比降幅扩大0.9个百分点,二线增速环比扩大0.2个百分点,三线降幅环比收窄0.85个百分点。去化率方面,中指监测的14个重点城市三季度、10至11月的开盘平均去化率分别为81%、67%,显示重点城市热度继续回落。
综上所述,随着棚改货币化安置力度走弱和高基数效应,今年四季度成交量将逐步下行,叠加重点城市反弹或将结束,今年全国销量增速预计在1.5%左右。
全国土地成交增速收窄,低能级城市土地市场或趋降温
2018年1-11月全国房企土地购置面积2.53亿平米,同比增长14.30%,增速环比收窄1.0个百分点,其中11月单月同比增速为8.13%,增幅环比收窄4.04个百分点;1-11月土地成交价款1.37万亿元,同比增长20.20%,增速环比收窄0.4个百分点。11月全国土地成交与百城走势均有所下滑,1-11月百城宅地成交建面、成交价款同比增速为8.64%、10.65%,增速环比分别回落3.14、2.68个百分点;而11月百城宅地成交溢价率环比扩大1.92个百分点至7.54%。
今年7、8月全国土地成交与重点百城背离的主要原因或是低能级的四五线城市土地市场仍较火热,而9月全国与百城数据走势的趋同,表明低能级城市土地市场或在降温,进入四季度以来,10月、11月全国与百城的增速均出现单月增速下滑的趋势,叠加目前房企较为谨慎的土地投资态度,我们认为全国土地市场将进一步降温。
资金端环比小幅回落,按揭利率或见顶
2018年1-11月房企到位资金15.01万亿元,同比增长7.60%,增速环比下降0.1个百分点,其中国内贷款增速降幅收窄1.43个百分点,自筹资金增速环比下降0.72个百分点,定金及预收款增速环比回落0.6个百分点,个人按揭贷款继续改善,增速环比扩大0.02个百分点。利率方面,根据融360数据,11月全国首套房贷利率为5.71%,与10月持平,同比扩大0.35个百分点,较10月0.41个百分点的同比增幅水平进一步收窄,表明按揭利率距离见顶或已不远。
新开工累计增速小幅回升、开发投资维持韧性
2018年1-11月全国新开工面积18.89亿平米,同比增长16.80%,增速环比扩大0.5个百分点,11月单月同比增速较上月扩大6.95个百分点至21.69%。我们认为自下半年以来,随着对全国尤其是三四线成交预期的逐步转淡,越来越多的房企选择加速推盘去化,从而加快了近期行业开工的节奏,短期存在一定的赶工现象,但随着后续成交的逐步下行,新开工预计将逐步回落。
投资方面,2018年1-11月全国房地产开发投资11.01万亿元,同比增长9.70%,增速较上个月持平,其中11月单月增速为9.31%,环比扩大1.63个百分点。分结构来看,1-10月土地投资同比增速为63.43%,增幅环比收窄2.52个百分点,随着土地市场降温,我们认为11月土地投资将延续下行趋势;1-10月建安投资同比增速为-3.98%,降幅环比收窄0.02个百分点,而随着11月行业资金面的进一步好转,我们认为建安投资有望迎来反弹,为四季度开发投资韧性提供一定支撑。
风险提示事件:资金面加速恶化、成交加速下行等。