房地产行业11月月报:投资维持高位,销售继续走弱,政策环境逐步改善

投资高位,开施工走强、拿地放缓,抢开工+环保限产减弱推动施工投资较强

    1-11月房地产开发投资额同比+9.7%,较前10月持平,其中,11月单月同比+9.3%,上升1.6pct;商品房新开工面积同比+16.8%,下降0.6pct,其中,11月单月同比+21.7%,上升6.9pct;商品房竣工同比-12.3%,上升0.2pct,其中,11月单月同比-11.0%,上升9.9pct;商品房施工面积同比+4.7%,上升0.5pct;土地购置面积同比+14.3%,下降1.0pct,其中,11月单月同比+8.1%,下降4.0pct,购置面积同比涨幅连续3个月收窄。但百城宅地成交同比-26%,表明实际土地市场走冷更为剧烈。11月投资增速仍高位运行,一方面,开施工持续较强表明土地购置费高位持续走弱,并预计随着土地成交走弱,后续土地购置费大概率将加速下行;另一方面,主流房企均采用加快周转、抢开工策略,并今年采暖季环保限产力度减弱,共同推动开施工较强。考虑到开工强于预期,预计18年投资增速或强于我们+8.3%的预测,但维持19年投资增速+0.2%的判断。

    销量同比降幅进一步扩大,集中度持续提升,房价结构性上行源于限价放松

    1-11月的商品房销售面积同比+1.4%,下降0.8pct;其中,11月单月同比-5.1%,下降2.0pct,继9-10月同比连续下降后,降幅继续扩大,并创年内新低。1-11月从城市能级看,主流46城商品房销售面积同比-2.9%,剩余607城同比+2.4%。从成交区域来看,1-11月商品房销售面积同比增长分别为东部-5.1%、中部+7.9%、西部+6.6%、东北部-4.4%。1-11月商品房销售金额同比+12.1%,下降0.4pct,单月同比+8.8%,上升2.6pct,而11月主流50家房企销售金额同比+36%,龙头表现仍好于市场,集中度进一步提升。综合考虑预售证放松推盘增加、棚改需求贡献减弱及12月销量高基数等因素,维持18年销量增速0%判断,同时考虑明年棚改需求对三四线需求的进一步拖累、按揭利率下行以及宏观和行业调控政策趋松的综合影响,维持19年销量增速-5%判断。

    资金略有走弱,国内贷款走强,定金预收款、自筹资金走弱,按揭或将趋稳

    1-11月,资金来源同比+7.6%,下降0.1pct,其中,单月同比6.6%,下降0.5pct。11月单月国内贷款同比+12.4%,上升18.4pct;自筹资金同比+4.0%,下降2.1pct,定金及预收款同比+10.1%,下降6.3pct;个人按揭贷款同比-0.7%,下降2.8pct。在各项资金占比上,国内贷款占比+14.5%,较前9月持平;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比51.7%,下降0.1pct,目前资金来源主要仍由销售回款构成。11月房企资金来源略有走弱,但国内贷款同比由负转正,并创年内新高,考虑到近期主流城市按揭利率上浮比例下降情况增加、发改委新规支持企业债发行主体扩容至优质房企、以及近期高负债房企的接连成功发债,均表明了行业资金环境正逐步改善,尤其利好龙头融资。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。