华夏幸福2018年三季报点评:异地销售稳步增长,平安入股战略协同可期

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    10 月26 日晚,华夏幸福发布2018 年三季报,公告实现营业收入451.4 亿元,同比增长46.1%;实现归属上市公司股东的净利润78.8 亿元,同比增长26.5%;基本每股收益2.54 元,同比增长25.7%。

    评论:

    前三季度业绩同比+26%,平安入股+股权激励双重承诺未来三年业绩翻番。前三季度公司实现营业收入451.4 亿元,同比增长46.1%;实现归属上市公司股东的净利润78.8 亿元,同比增长26.5%;销售毛利率和归母销售净利率分别为45.4%和17.5%,分别同比下降11.1 和2.7pct,主要由于高毛利产业园区结算收入同比仅增长1%;三项费用率合计16.4%,同比下降5.0pct。2018Q3 末预收账款达1,525 亿元,同比增长12.0%,覆盖17 年房地产结算收入的5.3 倍,远高于行业平均。此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即未来三年业绩分别不低于114.2 亿、144.9 亿和180.0 亿,3 年复合增长27%,显示公司对于未来发展的强烈信心。

    前三季度销售额1,077 亿元、同比+8%,外埠销售稳步增长、占比达46%。前三季度公司实现销售额1,077.1 亿元,同比+7.7%;房地产开发业务销售金额846.3 亿元,同比增长9.05%。房地产销售面积961.8 万平,同比+53.2%;其中外埠销售面积占比46.1%、同比增长90.0%,外埠销售面积占比较18H1提升0.6pct;并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 13.1%、6.7%、10.6%。公司18 年计划销售金额2,100 亿元,同比增长38.0%;18 年计划新开工1,988 万平,其中河北以外1,237 万平,占比62%,显示Q4 外埠项目推盘将大幅增长,降低环雄安调控影响,支撑今年销售快速增长。

    产业新城项目拓展加速,平安大比例入股看好业务模式、认可价值。前三季度公司新签PPP 项目合作协议共17 个,包括14 个产业新城项目和3个产业小镇项目,其中有13 个位于非京津冀区域。此外,7 月平安资管以137.7亿元现金入股公司第二大股东,持股19.7%,9 月11 日正式完成股份过户登记,并已经派驻两名董事;9 月26 日公司与中国平安签署战略合作框架协议,标志着华夏幸福已成为中国平安的重要战略协同企业,望与中国平安在综合金融服务、产业新城、新兴实业协同发展等领域加强全面战略合作。

    净负债率有所上行,三季度现金流量略有改善、多元化融资渠道畅通。公司三季度经营活动产生的现金流量净额为2 亿元,略有改善,连续两个季度为正;同时三季度回款率达到59%,较上半年回款率46%改善显著。18Q3 末资产负债率和净负债率分别为84.4%和125.0%,分别同比+2.8pct 和+53.7pct,净负债率上行由于现金较去年年底减少302 亿;但现金短债比仍有1.5 倍。前三季度公司成功发行公司债97 亿、超短融50 亿、境外债8 亿美元;5 月与中信银行签订战略合作协议、授信不超过315 亿元(其中产业新城授信额度不超过165 亿元);3 月与湖北银行签订战略合作协议、合作总量累计100 亿元。

    投资建议:异地销售稳步增长,平安入股战略协同可期,维持“强推”评级。华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。前三季度公司外埠销售占比显著提升,同时平安9月完成战略入股、提名2 名董事、并与公司签订战略合作协议,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也望提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。我们维持公司2018-20 年每股收益预测为4.08、5.58 和7.21 元,对应18 年PE 仅5.6 倍,维持目标价为40.00 元,维持“强推”评级。

    风险提示:行业政策收紧,公司资金情况不及预期。