房地产行业住宅周报第486期:租金上涨态势继续放缓,环比转负扩大

本报告导读:

    2018年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。

    摘要:

    一手房销量: 1)环比:整体环比下降5%,其中一线下降8%,二线上升15%,三线下降18%。2)同比:整体同比下降7%,其中一线上升4%,二线上升8%,三线下降20%。3)本周与2017年全年周均比:整体降11%,其中一线升12%,二线升2%,三线降25%。4)二手房销量:本周环比下降19.7%,同比降29.7%。

    库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比上升0.1%,同比升43.9%。去化时间:16个城市新房去化时间19.6个月。2018年PE主流公司7.3倍,RNAV29.5%折价。

    本周观点:租金同比继续放缓,环比转负扩大。11月全国租金上涨态势继续放缓,环比转负扩大,但同比增幅依然很高,目前已有18个城市的租金涨幅环比转负。租金环比涨幅前三的城市分别是天津、西宁、呼和浩特。在18个租金环比增幅转负的城市中,重庆、兰州、北京环比回落最猛。一线城市中,北京多数区域租金环比转负,上海区域租金有所好转,深圳多数区域租金环比回暖,广州超半数区域租金环比转负。北京依然是全国租金绝对值最高的城市达每月每平米91.62元,一线租金同比涨幅最多的是深圳达到26.49%。截止今年11月在我们监测的36个城市中,全国二手房房价同比去年11月,有31个城市是上涨的,只有5个城市二手房房价是相比去年11月下跌的。相比二手房房价同比增速,11月二手房房价已经有21个城市环比下跌,比10月多出现4个城市。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福。

    预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城、华侨城A。

    风险提示:行业基本面进一步下行