房地产土地市场11月报:供地年末放量,购地降幅扩大,流拍继续加剧

供应:11月宅地供应环比+88%、同比+26%,宅地供应放量、三四线大增11月,百城各类型土地合计供应19,347万平米,环比+91%,同比+20%,累计同比+18%。其中,住宅类用地(住宅+商住)供应9,704万平米,环比+88%,同比+26%,累计同比+25%;环比来看,一线+24%、二线+50%、三四线+139%;同比来看,一线+17%、二线+4%、三四线+47%;累计同比来看,一线-4%、二线+21%、三四线+31%。上述数据显示,一方面,下半年以来,土地市场供应持续处于偏弱状态,政府积累的拆迁未出让土地叠加棚改拆迁项目完成后的未出让土地,综合推动了政府土地库存的快速上升,另一方面,今年以来地方财政压力逐步加大也推动了政府加大供地的需求,综合推动11月土地供给放量,其中三四线土地供应大幅上升,财政压力下三四线以价换量诉求明显。

    成交:11月宅地成交环比-20%、同比-26%,成交降幅扩大、三四线大降11月,百城各类型土地合计成交8,300万平米,环比-27%,同比-24%,累计同比+9%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交3,749万平米,环比-20%,同比-26%,累计同比+6%。环比来看,一线+69%、二线-25%、三四线-25%;同比来看,一线-5%、二线+3%、三四线-44%;累计同比来看,一线-7%、二线+4%、三四线+10%。上述数据显示,受10月土地供应疲软和房企谨慎情绪影响,11月住宅类土地成交同比降幅继续扩大,并创17年5月以来的新低,其中三四线继续同比大降,并考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利润空间、以及去年12月高基数等因素,预计后续土地成交或继续趋弱,将传导至后续开工显著走弱以及造成地方政府的财政压力进一步加大。

    供需:土地成交/供应比创新低、流拍率上行、溢价率低位,购地意愿走弱11月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)0.39倍,环比下降58%。其中,一线0.71倍,环比上升36%,二线0.45倍,环比下降50%,三四线0.31倍,环比下降69%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价5079元/平米,环比+27%,同比-3%,其中,一线、二线和三四线分别环比+1%、+18%、+0%,分别同比-1%、-30%、-5%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率8%,较10月上升2pct,其中,一线10%、二线6%和三四线6%,分别较10月+4pct、-1pct和+2pct。上述数据显示,11月土地成交/供应比创新低、流拍率上行、溢价率低位,显示出目前房企拿地意愿继续走弱,换个角度来看,预计土地市场走弱也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。