招商蛇口11月份销售点评:弱市销售稳增,拿地谨慎积极
事件:
12月7日晚,招商蛇口公布公司11月销售数据,11月公司实现签约金额159.1亿元,同比+14.6%;实现签约面积82.5万平方米,同比+71.1%;11月公司新增建面115.4万平方米,同比+794.4%;总地价58.5亿元,同比+347.0%,其中新增权益建面40.1万平方米,同比+270.6%,权益地价20.6亿元,同比+88.5%。
点评:
11月销售159亿、同比+15%,1-11月销售1488亿,基本完成全年计划11月公司实现签约金额159.1亿元,环比-4.5%、同比+14.6%,较10月-40.8pct,低于克尔瑞主流50房企月平均同比+22.4%;实现签约面积82.5万方,环比+13.6%、同比+71.1%,较10月+16.6pct,优于我们高频跟踪的46城11月成交面积同比+8.0%;销售均价19,278元/平米,环比-15.9%,较17年-2.6%。1-11月公司累计实现签约金额1,488.1亿元,同比+45.0%,较上月-4.8pct,完成全年1,500亿元销售计划99.2%;实现签约面积711.6万平方米,同比+40.8%,较上月+3.2pct。1-11月累计销售均价20,912元/平米,较17年提升5.7%;在下半年市场走淡、基数走高背景下,公司销售持续稳增,由于公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,在当前三四线市场弱于一二线以及12月基数有所走低背景下,预计年末销售仍将较为优秀,全年销售望继续保持高增。
11月拿地额同比+347%,拿地额/销售额37%,拿地意愿略回升、但权益下降
11月公司新获取广州、深圳、重庆、西安、宜昌、慈溪、太仓7城共7个项目,新增建面115.4万方,环比+610.8%,同比+794.4%,其中新增权益建面40.1万平米,环比+623.9%,同比+270.6%,权益占比34.8%,低于17年平均水平24.8pct;对应地价58.5亿元,环比+260.8%,同比+347.0%,平均楼面价5,067元/平米,环比-49.2%,同比-50.0%,主要源于深圳项目属旧改项目,土地转性补价仅1,967元/平米,以及西安、宜昌项目拿地均价较低。11月公司拿地额占比销售额37%,较10月+27pct,拿地态度在连续2个月谨慎后稍转积极。1-11月公司共新获69地块,共新增规划面积1,144.7万方,同比+56.0%;总地价890.8亿元,同比+13.0%;拿地额占比销售额达60%,较17年下降20pct,全年来看仍属加仓拿地。平均楼面地价7,782元/平米,较17年楼面均价-16.0%,拿地成本有效控制。非市场化拿地方面,18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,非市场化拿地能力加速兑现。
投资建议:弱市销售稳增,拿地谨慎积极,维持“强推”评级
近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年1-11月拿地仍相对积极,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预测公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为9.0倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。