2019年物业管理行业展望:龙头空间广阔,买入正当时

房地产行业面临深刻转型,物业管理服务将成为增长的新蓝海全国住宅房屋竣工面积在2014年创下39.5亿平方米的峰值,我们预计2014年的峰值将成为一个很难逾越的高点,中国房地产正逐渐由增量市场进入存量市场,房地产行业从过去的快速成长期转变为成熟期,房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变,持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。物业管理服务将成为重要的新增长点之一。

    物业管理基础服务市场空间可观,增值服务市场规模高速增长根据Frost&Sullivan 的数据统计,截止2017年末,全国物业管理服务公司的总在管建筑面积为321亿平方米,近6年全国物业管理公司在管理建筑面积复合增速为5.8% ;2012年至2017年,物业管理基础服务市场的收入由1,749亿元增加至2,685亿元,复合年增长率为8.9%。

    2017年,中国物业管理增值服务的市场规模达到人民币3,179亿元,2012年至2017年的复合年增长率为73.8%。未来,随着互联网应用的进一步推广以及人均可支配收入的持续增加,增值服务的市场规模预计仍将持续增长。预计2022年增值服务市场的市场规模可达到人民币8468亿元,2017年至2022年的复合年增长率为21.6%,强者恒强的格局进一步凸显。

    龙头公司市场集中度日益提升尽管目前物业管理行业目前仍是一个分散程度很高的行业,但近年来物业管理市场的集中度不断提升。2012年,百强物业管理服务公司占全国总在管建筑面积的比例约为15.7%,达到38亿平方米。最近五年百强物业管理服务公司市场份额不断提升,到2017年末,百强物业管理服务公司的总在管建筑面积达到73亿平方米,份额提升至占全国总在管建筑面积22.7%。

    投资建议通过港股主要上市物业管理公司的对比分析,当前我们行业首要推荐为碧桂园服务(06098.HK)和绿城服务(02869.HK),同时建议积极关注股价回调充份的彩生活(01778.HK)、雅生活服务(3319.HK)和中海物业(02669.HK)。