万科A:销售同比高增,拿地依然积极

单月同比维持高增长,环比增速下滑明显。公司11月份实现合同销售金额583.2亿元,同比增长67.8%,环比增长7.9%,合同销售面积355.6万方,同比增长54.9%,环比增长4.2%。公司单月销售金额依然维持较高增速,对比其他主流房企单月同比增速均有下滑甚至出现负增长,主要原因除了公司加大推盘力度,另有去年低基数影响,如我们此前预测,随着10月和11月低基数的来临,同比增速将有所回升。从销售面积来看,近两月同比增长较为明显,公司进入年底冲刺阶段。但是从环比情况来看,销售金额和面积的环比增速均下滑明显,主因市场疲软所致,但在主流房企中表现依然较好。11月公司销售均价16400元/平,环比增长3.5%,维持上涨水平。

    累计销售增速持续回升,完成全年销售目标基本无碍。公司1-11月累计销售金额5439.5亿元,同比增长16.3%,累计销售面积3599.0万方,同比增长14.6%,分别较前10月增速上升了4.1个百分点和3.2个百分点。公司累计销售单价15114元/平,环比略有上升。公司今年上半年销售增速略低于预期,但从6月开始回到10%以上。三季度以来,公司加大推盘力度,10月以来销售去化良好,前11月累计同比增速有所回升。我们预估公司全年销售额5800亿,目前已完成目标的94%。

    拿地节奏继续放缓,但环比有所增加。公司11月拿地继续放缓,新增项目14个,本月在三四线城市略有拓展,权益建面232.8万方,同比下降5.4%,环比增长33.7%,支付权益价款140.5亿元,同比下降17.8%,环比增长60.4%。

    主要原因为去年下半年公司拿地积极,高基数导致同比增速明显放缓。公司11月拿地均价6036元/平,占11月销售均价的37%,环比增加了5个百分点。

    新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行,长租公寓今年已确认为公司的核心业务,截至上半年末已覆盖30主要城市,获取房源超16万间,开业超4万间,平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方。

    盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.20元、4.04元、4.95元,对应PE分别为8倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A股地产龙头业绩稳健增长,给予公司2018年9.2倍估值,对应目标价29.44元,维持“买入”评级。

    风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。