房地产楼市字典系列(11月):同比继续放缓,环比转负扩大

类别:行业研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇,白淑媛,卜文凯 日期:2018-12-05

11月租金继续放缓,环比转负扩大。在我们监测的33个城市中,11月比10月多增加一个城市,目前已有18个城市的租金涨幅环比转负,其中重庆、兰州、北京环比回落最猛分别达到-5.88%、-3.07%、-2.19%。租金环比涨幅前三的城市分别是天津4.88%、西宁4.77%、呼和浩特3.77%。

    在我们监测的36个城市中,11月二手房房价已经有21个城市环比下跌,比10月多出现4个城市。环比跌幅前三分别是宁波-5.03%、长沙-2.81%、贵阳-2.34%,环比涨幅前三分别是深圳3.38%、哈尔滨3.51%、银川3.11%。全国二手房房价同比去年11月,有31个城市是上涨的,只有5个城市二手房房价是相比去年11月下跌的。其中涨幅最猛的前三个城市分别是三亚40.91%、呼和浩特40.65%、贵阳37.85%。同比去年11月下跌的城市是石家庄-6.72%、厦门-6.00%、北京-4.67%、上海-2.23%、郑州-1.48%。

    北京多数区域租金环比转负。11月,北京已有7个区域出现租金环比下跌现象,其中跌幅最大的三个城市分别是石景山区-6.02%、海淀区-4.36%和西城区-3.30%,顺义区依然环比增长1.1%。且同比租金增速放缓,11月租金同比涨幅度最大的依然在三环外:昌平区40.67%、丰台区19.76%、西城区17.75%。

    上海区域租金有所好转。上海租金上涨幅度不如北京,在我们有数据的样本中,11月上海有2个区域出现租金环比下跌,相比10月的四个区域数据有所好转,这两个区域分别是虹口区-1.50%和长宁区-0.20%。11月上海部分区域的租金同比涨幅扩大,租金同比涨幅前三的分别是黄浦区24.34%、徐汇区19.79%、虹口区18.63%,区域租金涨幅最高的在内中环。

    深圳多数区域租金环比回暖。由于数据区域缺乏,11月深圳租金在我们监测的区域只有福田区出现了环比下跌,多数区域从10月的负增长回正。环比上涨幅度最大的是盐田区12.28%和宝安区3.79%。

    同比数据上来说,深圳各个区域租金上涨都很明显,同比涨幅几乎都在20%以上,除了盐田区。

    广州超半数区域租金环比转负11月。在我们监测的广州9个区域中有6个区域租金环比出现了负增长,跌幅最猛的分别是南沙区-3.82%、荔湾区-3.79%、越秀区-2.64%。11月租金同比涨幅前三的区域分别是黄埔区33.26%、天河区17.86%、白云区16.85%。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等龙头蓝筹。

    风险提示:租赁政策出台不达预期,调控政策继续收紧。

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