房地产行业:投资增速回落,销售热度降温

1-10月数据关注点:房地产开发投资增速保持回落态势,新开工累计同比保持高位小幅回落。新开工保持高增长一方面得益于各地政府督促,企业开工有效,另一方面房企加快开工抢种抢收。受益于土地购置费高增长以及新开工增速保持高位,开发投资整体保持高位。我们认为,随着土地市场降温效果显现,预计后续开发投资数据继续保持下行。金九银十失效,十月销售继续下滑。其中一二线城市回暖态势减弱,三四线城市销售进入下行通道,实际三四线城市开盘去化情况走低明显。

    房地产投资同比增长9.7%。2018年1-10月全国房地产累计开发投资为99325亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份下降0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为70.8%。房地产新开工同比增长16.3%。1-10月,全国房地产开发企业房屋新开工面积168754万平方米,同比增长16.3%,增速较1-9月份降低0.1个百分点。10月销售面积同比增加2.2%。1-10月商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速比1-9月份下降0.65个百分点。1-10月商品房销售额115914亿元,同比增长12.55%,增速比1-9月份下降0.76个百分点。10月当月商品房销售面积13804.23万平方米,同比下降3.11%,连续两月负增长。

    分线来看,一二线城市增长速度趋缓,三四线城市销售进入下滑通道。10月一线城市商品住宅销售面积251.49万平方米,同比上升21.3%个百分点,增幅缩窄29.5%个百分点;二线城市为2280.86万平方米,同比增长14.8%,增速较上月增长2.2个百分点;三四线城市为9420.65万平米,同比下降5%,降幅扩大0.8个百分点。10月一线城市商品住宅销售额840.47亿元,同比增长42.45%,增速降低27.47个百分点;二线城市为2728.35亿元,同比增长32.32%,增速上升11.53个百分点;三线城市为6422.18亿元,同比下降0.25%。

    土地购置见顶回落。1-10月,全国房地产开发企业土地购置面积21963万平方米,累计同比增加15.3%,增速较1-9月降低0.4个百分点。10月当月土地购置面积2597万平米,环比下降10.91%,同比上涨12.19%,增速较上月回落4.23个百分点。1-10月全国房地产开发企业土地成交价款11695亿元,累计同比增长20.6%,增速较1-9月份下降2.1个百分点。 房企到位资金增速继续上升,资金面持续改善。2018年1-10月全国房地产资金来源总量达到135636亿元,较去年同期增长7.7%,增速比1-9月份下降0.07个百分点。从1-10月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的14.54%,利用外资占比0.06%,自筹资金占比33.55%,其他资金占比51.84%。

    投资建议:继续看好地产蓝筹以及上海区域主题投资。蓝筹销售稳定。板块PEG优势不改。房地产板块蓝筹个股2018年估值水平为6.5XPE,考虑A股整体回暖,同时企业增持、回购动作不断,我们继续看好地产蓝筹相对收益能力。重点推荐五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】,2018年新推招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。

    风险提示:行业面临基本面下行风险。