房地产行业1-10月数据点评:销售量缩价跌,行业景气度下行

全国销售量价齐跌,销售面积单月同比增速连续两月为负。2018年1-10月商品房销售面积为13.3亿平,同比增速2.2%,前值2.9%,单月同比增速-3.1%,前值-3.6%;商品房销售额为11.6万亿,同比增速12.5%,前值13.3%;平均售价8708元/平米,同比涨幅10.1%,环比下降-0.2%。

    分区域销售呈普降态势;西部地区销售增速韧性较强,对应开发投资额逆势上行。分地区来看,1-10月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-4.7%/8.8%/8.6%/-4.7%,较前值分别变动-0.4/-1.4/-0.3/-1.2pct。全国各区域销售热度呈普降态势,从棚改完成度上看1-10月全国已完成开工套数577万套,占目标任务的99%,完成投资额逾1.5万亿。三四线驱动力持续减弱、一二线四季度高基数将带动销售数据进一步回落。西部地区开发投资额累计同比增速上扬至8.4%,前值7.5%,连续5个月增速提升;东部地区开发投资额同比增速维持高位,中部地区同比增速持续回落。根据中指周度高频数据,2018年前45周全国36个样本城市中,一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-3.5%/1.5%/0.9%。

    资金及投资端增速整体高位回落,新开工与土地成交面积单月同比增速回落幅度较大,行业景气度显著下行。2018年1-10月全国房地产开发投资完成额9.93万亿,同比增速9.7%,前值9.9%,单月同比增速7.7%,前值8.9%;其中新开工面积同比增速16.3%,前值16.4%,单月同比增速14.7%,前值20.3%;土地购置面积累计同比增速15.3%,前值15.7%,单月同比增速12.2%,前值16.4%;土地成交价款累计同比增速20.6%,前值22.7%,单月同比增速9.5%,前值18.6%。行业资金压力整体较大迫使周转提速,高销售目标、行业竞争加剧持续带动高开工增速。但伴随销售去化的降低以及行业资金压力增大,预计新开工与土地购置活动难以拐头上行,将延续高位下行趋势。

    到位资金小幅回落,增速主要由定金及预收款贡献。1-10月房企到位资金同比增长7.7%,前值7.8%,单月同比增速7.1%,前值14.4%;从细项看国内贷款单月同比增速-6.1%,前值7.6%,波动较大,按揭贷款单月同比增速2.1%,前值-2.9%,定金及预收款单月同比增速16.4%,前值25.8%。定金及预收款在到位资金中占比逐步提高,体现出行业对销售回款的依赖度增加,同时首付款比例持续提高。房企国内贷款情况10月有所淡化,但11月多家房企拿到债券融资发行批文,预计房企在债券资本市场的融资环境将有改善。

    投资建议:销售热度明显回落、融资投资端韧性尤在,行业流动性持续改善,政策短期内难转向。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:万科A,保利地产,招商蛇口;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股,金科股份,蓝光发展,阳光城。