住宅周报第484期:政策底部已现,投资决定回弹

一手房销量:1)环比:整体环比下降17%,其中一线下降32%,二线下降17%,三线下降13%。2)同比:整体同比降20%,其中一线下降15%,二线下降4%,三线下降31%。3)本周与2017年全年周均比:整体降25%,其中一线降22%,二线降21%,三线降27%。4)二手房销量:本周环比下降2.1%,同比降8.7%。

    库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比上升0.1%,同比升26.8%。去化时间:16个城市新房去化时间13.3个月。2018年PE主流公司7.1倍,RNAV33.4%折价。

    本周观点:政策底部已能确认,持续时间依赖于地产投资的变化,而对地产投资持续性的判断,完全来自于预期的变化。中央召开政治局会议,在基于大基调为“经济下行压力有所加大”背景下,给出应对方案,没有提及房地产相关事项。类比2013年周期,从2月调控加码到12月不提房地产调控,经历了大半年时间,再到宽松,再经历了大半年时间,当前状况和2013年较为类似。从基本面的表现来看,以2013年12月为标准,和当前也较为类似,也即呈现高投资、高开工、低销售,因此不提房地产调控目的是为缓冲可能的经济下行留出政策空间。政策底已经能够确认,后续就是判断持续时间,若底部的持续时间较长,以当前创历史新高的杠杆率,对基本面的冲击依然较大。因此,政策底持续时间的长短决定了后续市场的走势。若对2019年基本面一致预期较差,并带动经济下行,则政策预期将比较友好进而改善基本面的表现。我们判断板块将进入到政策博弈当中,推荐万科A、招商蛇口、华夏幸福、保利地产等龙头蓝筹。

    预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城、华侨城A。

    风险提示:行业基本面进一步下行