房地产行业:去化率回落至15年年中水平,行业利率边际改善

本周政策情况:湘潭、济南出台人才补贴政策

    本周,根据各地政府网站文件,深圳规土委要求商服用地变更为居住用地的,超出原合同规定面积部分建设为可销售人才住房,人才住房地价按市场价格30%确定。而在人才政策方面,湘潭向新引进产业的博士、硕士、本科毕业生首套房给予8万元、3万元、2万元的购房补贴,而济南中德合作区向新引进博士、硕士提供1500元/月、1000元/月租房补贴。

    本周基本面情况:重点城市批售比进一步下降

    根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:本周,我们监测的40个城市商品房成交面积556.16万方,环比下降9.9%。月度数据来看,11月前8日,4大一线城市、和13个二线城市成交分别同比上升11.9%和4.4%,23个三四线城市成交同比下降4.6%。推盘方面,13个重点城市本周推盘放量,批售比进一步降至0.74。

    行业周观点:去化率回落至15年年中水平,行业利率边际改善

    目前,地产小周期处于逐步下探的过程。11月上旬,40城商品房销售同比上涨2.3%,13城批售比回落至0.75,且根据中指院数据,第44周开盘项目平均去化率为59%,较前一周有所下降,其中一线城市平均去化率仅为33%,重点城市开盘去化率基本回落至15年年中水平。市场景气度回落趋势明显的情况下,政策压力逐步缓解,10月以来“四限”调控频率有所下降,同时公积金边际改善以及人才政策继续落地。信贷层面上,根据融360数据,10月全国首套、二套房贷平均利率分别为5.71%、6.07%,环比均上升1bp,增速继续放缓,同时北京、广州、杭州、南京、武汉首套利率开始回落,流动性边际改善。周期位置下移的背景下,板块逐步孕育投资机会,估值层面来看,政策具备潜在的边际改善基础,板块估值下行压力有所缓解。并且,对比历史几轮周期底部,目前主流地产股估值处于绝对底部区域,市场悲观预期充分反应。apha层面上,周期窄幅波动使得房企竞争力回归到内生增长性,除资源(土地+资金)竞争外,管理的优胜劣汰将进一步凸显,集中度提升不可逆转,龙头未来业绩增长具备支撑。考虑业绩增长后19年动态PE不到6倍,龙头公司具备投资价值。一线A股龙头推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展,H股龙头关注:碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等,子领域推荐:光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。