招商蛇口:十月销售大幅增长、拿地力度保持低位

事件:11月08日晚,公司公告,公司10月实现签约销售面积72.66万平方米,同比增加54.53%;签约销售金额166.49亿元,同比增加55.45%。1-10月,公司累计实现签约销售面积629.08万平方米,同比增加37.65%;签约销售金额1329.04亿元,同比增加49.80%。

    10月销售大幅增长,当月销售均价较9月提升28.73%:公司10月实现签约销售面积72.66万平方米,同比增加54.53%,较9月销售面积增速提升28.37pct;实现签约销售金额166.49亿元,同比增加55.45%,相对9月销售额增速提升19.07pct。10月销售均价22913.57元/平米,较9月销售均价提升5114.32元/平米,幅度达28.73%;10月销售均价相对去年同期提升0.60%。从十月销售公布数据的跟踪来看,10月单月销售均价有所提升。1-10月公司实现签约销售面积629.08万平米,同比增长37.65%,较9月增速提升1.94pct;实现签约销售金额1329.04亿元,同比增长49.80%,较9月增速提升0.78pct;累计销售均价21126.72元/平米,同比增长8.83%,较9月累计增速收缩0.98pct。1-10月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为88.60%(前值77.50%),较17年同期完成计划度88.72%略低近0.12pct;目前公司完成年初计划的88.60%,未来2个月的持续推盘大概率能实现年初目标。

    补货均价/销售均价43.56%,拿地力度保持低位:10月公司新增土地项目4个,较9月新增项目增加2个,其中两个项目位于新西兰(100%权益,性质为住宅用地)、两个项目位于东莞。按照权益总价/拿地总价计算10月新增项目的权益比例为48.78%(前值29.71%)。10月新增项目可增厚7.40万方土储资源(前值10.44万方),其中计容面积16.24万方,权益计容面积7.47万方;按照累计销售均价计算,新增货值为34.30亿元。10月权益拿地额7.91亿元,平均楼面价9981.75元/平米(较9月楼面价提升4672.43元/平米,幅度88%);权益拿地额/销售额比例为4.75%(9月权益拿地额/销售额比例2.56%、8月权益拿地额/销售额比例37.26%),1-10月拿地力度中位数为33.64%,10月拿地力度继续维持低位。如果按照累计权益拿地额/累计销售额,则10月份累计拿地力度为38.25%,较9月力度再次下降。平均楼面价相对10月销售均价占比为43.56%(8月楼面价/8月销售均价为29.83%、8月楼面价/8月销售均价占比为50.28%);从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。

    投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS 为1.93元、2.24元、2.58元,对应PE 分别为9.4X、8.1X、7.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期