新城控股:10月销售依旧亮眼,拿地保持平稳

核心观点

    公司发布10月份经营简报,2018年10月实现合同销售金额217.65亿元,同比增长52.66%;实现销售面积173.92万平,同比增长70.64%。10月销售延续亮眼表现,符合我们预期。我们维持2018-2020年EPS为3.70、4.94、6.27 元的盈利预测,维持“买入”评级。

    销售延续亮眼表现,待结算资源持续增长

    公司10月销售并没有受到部分城市去化率下滑的影响,依旧延续较高增速,体现公司不俗的拿地判断力和销售实力。2018年1-10月累计合同销售金额1813.39亿元,同比增长103.38%;累计销售面积1446.19万平,同比增长123.18%。根据克而瑞的数据,1-10月TOP50房企累计销售金额同比增长41%,公司销售金额增速持续大幅领先TOP50房企。根据三季报,三季度末公司合同负债(原预收账款)为999.31亿元,较2017年末增长96.66%。合同负债对2018年预测营收(Wind一致预期)的覆盖率为162%,较2017年末进一步提升37个百分点。

    拿地力度保持稳定,短债覆盖倍数较高

    2018年10月,公司在南昌、南宁、遵义、马鞍山、徐州、沧州、北海、贵港、盐城拿下10宗地块,新增土储建面230.53万平,拿地总价55.62亿元。根据克而瑞的数据,公司1-10月累计新增土地价值632.1亿元,同比略微下滑1.65%,基本上延续去年的拿地力度。根据三季报,公司2018年销售商品提供劳务收到的现金(根据前三季度增速的估算值)对短期负债的覆盖倍数高达7.56倍,较2017年4.29倍大幅提升,也明显高于TOP50 A股上市房企4.20倍的平均水平。我们认为高速增长的销售带来充足回款,叠加合理的长短债负债结构,公司资金链情况较为安全。

    高管增持+公司回购稳定市场信心

    公司10月10日公告,控股股东及其一致行动人承诺一年内不减持,部分董事及高管计划自2018年10月29日起6个月内增持230万股。截至11月2日,该增持计划已经完成,以10月29日至11月2日均价24.81元估算,增持金额约为5706万元。公司另于10月19日公告,拟以自有资金通过集中竞价交易的方式回购总价不超过8.36亿元的公司股份(不低于当前公司总股本的0.5%且不超过1%,回购目标价不超过37元),用于实施股权激励计划或员工持股计划,有利于公司建立和完善利益共享机制,提高员工凝聚力和公司竞争力。

    业绩具备高增长基础,维持“买入”评级

    公司销售持续高增长,待结算和可售资源较为充裕,住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下,业绩具备高增长基础。维持公司2018-2020 年EPS 为3.70、4.94、6.27 元的盈利预测。可比公司2018 年平均PE 为7.92 倍, 考虑到公司高增长预期,我们维持公司合理估值为8.5-9.5 倍的判断,维持31.45-35.15 元的目标价,维持“买入”评级。

    风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。