首开股份2018年三季报点评:业绩大增,开竣工积极,销售低位修复

事项:

    10月30日晚,首开股份发布2018年三季报,公告实现营业收入206.7亿元,同比增长36.2%;实现归属上市公司股东的净利润17.3亿元,同比增长89.6%;

    基本每股收益0.55元,同比增长102.5%。

    评论:

    前三季度业绩同比+90%,主要源于结算加速和低基数效应前三季度公司实现营业收入206.7亿元,同比增长36.2%;实现归属上市公司股东的净利润17.3亿元,同比增长89.6%,略超预增公告上限80%;扣非归母净利润 13.6亿元,同比增长28,004.6%,略超预增公告上限24,300%,营收和业绩大增且均创历史新高。前三季度公司业绩表现亮眼源于结算加速、营收增长较快以及去年同期低基数效应凸显。毛利率和归母净利率分别为25.9%和8.4%,分别同比-4.4pct 和+2.4pct;三项费用率合计11.3%,同比-2.5pct,其中销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.8%、2.9%、5.6%,同比分别-0.7pct、-0.4pct、-1.4pct。

    前三季度销售额同比-3%,开工保持积极、Q4推盘或继续放量前三季度公司实现签约销售金额524.6亿元,同比下降2.99%;签约面积199.2万平方米,同比下降13.0%。前三季度公司实现新开工面积477.5万方,同比增长19.7%;竣工面积179.8万方,同比增长41.0%;其中京内新开工面积占比54%,同比增长574.0%;京内竣工面积占比64%,同比增长16.0%。公司全年计划新开工596.3万平米,同比+6.4%;开竣工积极已经体现在Q3销售额同比由负转正以及大幅结算中。前三季度公司结算面积106.6万方,其中京内占比55%。截至18Q3末,公司预收账款达607.1亿元,同比略降0.2%,可覆盖17年结算收入1.68倍。考虑到公司新开工、竣工均提速,预计Q4推盘力度或将继续加大,推动后续销售改善、结算继续加速。

    前三季度拿地谨慎、仍以一二线城市为主,杠杆率基本稳定2018Q3末公司总土储1,709万方,其中京内占比26%;另京内有10个棚改项目,合计占地面积1,077万方,其中三个已经在实施中。Q3公司新增项目建筑面积40万方;前三季度公司拿地面积占比当期销售面积45.2%,显示主动控制拿地规模的意图,且拿地仍以北京为核心,并拓展核心一二线城市,资源优质;同时公司京内棚改有序推进,并逐步形成规模。截至2018Q3末,公司资产负债率和净负债率分别为81.8%和173.2%,较2017年末分别+1.2pct 和-3.3pct;有息负债1,097.6亿元,较2017年末增长7.0pct。

    投资建议:业绩大增,开竣工积极,销售低位修复,维持“推荐”评级首开股份作为北京龙头国资房企,通过棚改、多方联合等各种方式在京内积极拿地,公司在北京国资房企整合中资源优势明显。18Q3末公司预收账款达607.1亿元,可覆盖17年结算收入1.68倍,业绩锁定性较高。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.

    10、1.31和1.48元,目前股价对应18-20年PE 为6.2/5.2/4.6倍,目前PB 仅0.56倍,维持目标价7.70元,维持“推荐”评级。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧