保利地产:新开工积极、回笼率持续提升

事件:10月29日晚,公司公告18年三季报:18年前三季度公司实现营业收入949.52亿元,同比增长25.67%;实现归属上市公司股东净利润95.96亿元,同比增长16.04%;

    实现每股基本收益0.81元,同比增长16.04%。

    业绩稳步增长、新开工积极:1)18年前三季度公司实现营业收入949.52亿元,同比增长25.67%;实现归属上市公司股东净利润95.96亿元,同比增长16.04%;其中,第三季度公司实现营业收入354.16亿元,同比增长67.95%,实现归母净利润30.90亿元,同比增长18.01%,单季度同比增速收缩3.81pct。报告期内,公司毛利率为32.71%,较上年同期提升0.48pct,较上年末提升1.63pct;受益于毛利率的较大改善报告期内净利率14.21%,较17年同期提升0.77pct。2)前三季度公司新拓展国内项目108个,新增容积率面积2456万方,总成本1636亿元;补货均价6661.24元/平米(18H1补货均价7099.34元/平米);补货总额/销售额为53.88%(18H1补货力度为49.79%),补货均价/销售均价为44.42%(18H1安全边际为47.94%),三季度较上半年补货力度略提升,但补货的安全边际更高。截止报告期末,公司新开工面积3297万方,是17年全年完成额的107.22%,新开工积极;竣工面积1173万方,是17年全年竣工面积的75.50%。

    回笼率持续提升、业绩锁定率高:1)公司在手现金充裕,截至报告期末,公司在手现金971.46亿元,较上年同期增长49.31%。销售回款为公司内部融资能力的主要途径,前三季度公司累计实现销售回笼2603亿元,同比增长43.6%,销售回笼/销售额为85.72%(18H1回笼率为78.86%)。报告期内公司融资活动现金流入1271.40亿元,同比增长36.61%,报告期内新增有息负债5亿元、20亿元、25亿元中票利率分别为4.59%、4.88%、4.60%,平均成本不足5%,低成本融资优势显著;销售回笼/融资活动现金流入为2.05,体现为公司资金来源上更多依赖于项目回款。2)截至报告期末,公司资产负债率79.87%,较17年末略提升2.59pct;剔除预收款后资产负债率仅42.83%,较1年末收缩2.10pct,负债结构较为合理。期末公司预收款余额3174.68亿元,较17年末增长40.91%,预收款/上年营收为216.94%,业绩锁定率较高,或可保障未来2-3年的业绩基础。

    投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS 分别为1.63元1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期