中华企业:国企背景更显优势,重组革新再度启航

国家队出身的上海地方老牌开发商。自1993年上市以来公司一直是上海地方国有控股企业,2017年公司明确在上海地区深耕细作,同时从健康度、核心能力、市场机制三方面提升公司运营水平的发展战略。

    开发销售产品佳,经营业务收益稳。2018年上半年,公司累计签约金额25.99亿元,签约面积12.24万平方米,2017年已售部分项目如尚汇豪庭位置极佳。截至2018年二季度末,公司持有建筑面积39.15万平方米的高品质经营性物业,如中华企业大厦、中星城等。

    倚靠地方大型国企背景,具有拿地优势。上海土地市场土地供应日渐趋紧,而2018年前8月上海土地市场上地头蛇拿地超过大房企。母公司上海地产一直以来具有较强的拿地能力,同时,公司具有对接其土地的优势。

    重组收购中星集团,资源整合更具发展能力。2018年5月公司完成对所属同一母公司的中星集团的收购,通过中星注入的房产开发项目具有极高的位置优势,而注入的投资性物业体量大,出租率高,租金流入稳定。公司整合资源后或将进一步提升整体运营、盈利能力。

    引入战略投资者,为业务多元化保驾护航。通过重大资产重组,华润置地将成为公司的第二大股东。2018年7月华润置地两名高管入驻公司,或将利用华润置地的经营经验优化公司的开发销售、商业地产项目。而平安不动产持股或将有助拓宽公司融资渠道,推进地产金融模式。

    公司盈利能力向好,偿债能力稳健。公司近两年期间费用率、存货跌价的降低使得盈利能力逐步提高,融资成本、扣预收账款的资产负债率的降低以及充沛的现金流证明公司稳健的偿债能力。与中星集团并表后业绩更佳。

    投资建议。基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑,我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为0.53元、0.61元和0.65元。以10月29日6.01元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为11.3倍、9.85倍和9.2倍,市净率4.14倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平,公司2018年的动态市盈率为11.2倍,低于均值12.22倍,具有吸引力,我们首次覆盖给予“推荐”评级。