华夏幸福:销售增速趋缓,平安入股深化合作

业绩稳健增长,销售增速趋缓。公司2018Q3实现营业收入451.4亿元,同比增速46.1%;实现归母净利润78.8亿元,同比增速26.5%,公司三季度营收及利润占全年比例较低,整体符合预期。公司期末总资产3973.9亿元,同比增速5.7%;期末归母净资产为405.5亿元,同比增速9.3%。实现销售额1077亿元,同比增长7.7%,实现销售面积962万平方米,同比增长53%,其中三季度销售额为272亿元,同比增长-10.5%。

    非京津冀区域增长强劲,新签园区持续落地。非京津冀区域内,公司前三季度完成销售443万方,同比增长90%,占总销售面积比例为46%;公司半年度新增签约投资额为745.0亿元,占比达77.2%,销售及签约投资端占比均显著提升,持续贡献强劲增长。前三季度公司完成新签约园区项目17个,其中13个为非京津冀项目。从结算端看,公司前三季度京津冀区域占比达90%,未来非京津冀区域项目结算及业绩兑现大可期待。

    现金流有所改善,财务状况稳健。2018Q3公司单季度经营活动净现金流为1.6亿元,去年同期为-181.6亿元;其中销售商品收到的现金为161.7亿元,同比增长31%,现金回流显著改善;单季度回款率为59%,较上半年46%显著改善。非京津冀区域销售逐步放量,公司区域性特征逐步弱化,现金流掌控力显著提升。公司货币资金379亿元,大于公司一年内到期的有息负债约285亿元,覆盖倍数1.33,短期偿债无忧。

    平安入股深化合作,股权激励落地彰显信心。报告期内平安人寿正式入股公司,通过协议转让方式总计受让5.8亿股公司股份,占总股本19.7%,收购价格为23.655元,公司承诺2018-20年度归母净利润增速不低于30%/65%/105%,对应最低归母净利润为114.2/144.9/180.0亿元。9月26日公司与中国平安签署战略合作框架协议,未来将在产业新城建设、综合金融服务等多个领域内深度合作。此次平安入股,体现了对公司业务模式、管控能力的深度认可,同时也凸显了公司作为高业绩增长、高ROE标的价值属性。报告期内公司完成首次股权激励及限制性股票激励相关登记手续,总计授予公司董事及高管共130人合计1.18亿股,约占公司总股本4%;其中股权激励行权价格为27.46元/股,较当前股价高出约20%,安全边际较高,彰显管理层对公司发展及股价的信心。

    投资建议:维持增持评级,维持盈利预测。公司营收及利润增速符合预期,异地复制逐步兑现,将逐步进入业绩收获期,未来业绩增长动力进一步增强。预计2018-20年公司实现归母净利润119.1/164.0/219.4亿元,同比增速为35.6%/37.7%/33.8%,对应每股EPS为3.97/5.46/7.31元(因股本变动有所调整),对应18-20年PE为5.7/4.1/3.1倍。