绿地控股2018年三季报点评:业绩销售较快增长,运营质量持续改善

前三季度营收同比+29%、业绩同比+36%,源于地产业务毛利率持续提升

    公司前三季度实现营收2,330.4亿,同比+29.2%;归母净利润88.9亿,同比+35.5%;每股收益0.73元,同比+35.2%;毛利率和净利率分别为15.1%和3.8%,分别+1.0pct和+0.2pct,毛利率上升主要源于地产业务毛利率提升,鉴于16-17年三四线售价上涨项目逐步进入结转,预计将推动18年全年结算毛利率回升;三项费用率合计6.2%,同比+0.2pct,其中财务费用率1.1%,同比+0.3pct,主要源于汇率波动导致汇兑损失增长较多。公司营收涨幅低于业绩涨幅主要源于地产业务毛利率持续提升以及投资性收益略增和少数股东权益略降。前三季度公司资产负债率89.3%,同比+0.5pct,源于预收账款上涨较多;净负债率191.9%,同比-56.5pct,主要源于净资产增厚及借款略降。前三季度改善经营性现金流309.7亿元,财务状况持续改善。

    上半年销售额同比+31%、拿地面积同比+227%,坚定推进标准化提升周转

    公司前三季度实现合同销售额2,669.5亿,同比+31.3%;销售面积2,437.7万方,同比+54.4%;销售均价10,951元/平米,同比-15.0%;实现回款2,194.0亿元,同比+31%,销售回款率82%,高于17年全年2pct,销售质量继续提高。同时公司多举措加快周转,持续推进标准化,新增住宅项目标准化使用率达到78%。拿地方面,前三季度新增地块97个,对应权益建面3,565.3万方,同比+226.8%,对应货值约3,500亿元,其中高铁站周边项目占比超30%,住宅项目占比约77%,并且在拿地快速扩张同时仍注重成本可控。截至三季度末,公司总土储约1.43亿方。前三季度新开工、竣工分别为2,656.9万方、659.8万方,分别同比+5.8%、-31.5%;公司预收账款3,198.7亿元,同比+41.7%,创历史新高,可覆盖17年地产结算收入2.1倍。

    高铁新城布局持续推进,依托PPP和特色小镇加强非市场化拿地能力

    公司前三季度基建业务实现营收1,009亿,同比增长43%;新增项目规模2,122.6亿,同比增长51.6%;新增许昌至信阳高速公路项目、南京求雨山PPP等项目,同时南京地铁五号线、宁波杭州湾滨海新城PPP等项目建设稳步推进,依托大基建PPP项目拓展顺利。此外,公司积极布局高铁新城,已成功获取了宿州、阳江、重庆、长沙、株洲、赣州、萍乡、亳州、涪陵等一批低成本的战略性高铁站项目,并成功打造绿地城际空间站品牌,未来高铁新城拿地模式将快速复制。叠加公司之前在重点城市及周边有溢出效应地区签约了大批特色小镇项目,涉及土地储备资源40,000亩,公司非市场化拿地能力持续提升。预计未来将形成批量土地供应,打造独有非市场化拿地优势。

    投资建议:业绩销售较快增长,运营质量持续改善,维持“推荐”评级

    绿地控股目前销售排名行业第6位,作为行业龙头之一望充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,也有效推动负债率的改善;同时公司积极解决低利润率弊病,一方面严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;另一方面将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%,新增住宅项目标准化率达78%。我们维持预计公司2018-20年每股收益0.90、1.08和1.22元,但鉴于行业整体估值下移,下调目标价至7.20元,维持“推荐”评级。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧