保利地产2018年三季报点评:开工积极、销售靓丽,业绩稳增、可结资源丰富
营收同比+26%,业绩同比+15%,源于结转毛利率和结算权益占比下降
公司前三季度实现营收949.2亿元,同比+25.7%;归母净利润96.0亿元,同比+16.0%;每股收益0.81元,同比+16.0%;毛利率和净利率分别为32.7%和10.1%,分别同比+0.5pct和-0.8pct;三项费用率合计8.1%,同比+0.7pct,其中财务费用2.7%,同比+0.9pct,财务费用上涨较多源于短期借款和应付债券分别同比+122.6%、+33.8%以及部分直接融资项目当期费用化。公司业绩增速低于营收增速,主要源于:1)3季度单季结转项目毛利率仅28.2%,同比-7.7pct;2)前三季度少数股东权益占比28.9%,同比+10.3pct。但考虑到公司17年结算均价9,925元/平米,同比-14.8%,明显低于15-18年销售均价1.3-1.5万元/平米,预计18年结算均价将明显提升、4季度毛利率将有所回升。前三季度实现竣工1,173万方,同比+9.2%,仅完成全年计划竣工1,900万方(对应同比+22%)的61.7%,预示4季度结转力度较大。截至三季度末预收账款达3,174.7亿元,同比+37.7%,可结算资源丰富。综合考虑竣工计划、毛利率持平略增、结算均价提升及丰富预收款,我们维持公司18年业绩同比稳增的判断。
前三季度销售额同比+46%,新开工积极并提前完成计划、确保充裕可售
公司前三季度实现签约销售金额3,036.5亿元,同比+45.9%,其中一二线城市占比77%,销售大幅好于行业平均表现;实现签约面积2,024.7万方,同比+34.9%,销售均价14,997元/平米,较17年+8.8%;实现销售回款2,603亿元,同比+43.6%。公司前三季度新开工3,297万方,同比+84.2%,提前完成全年新开工3,300万方计划,考虑到17年当年拿地当年开工规模约700万方,假设18年当年拿地当年开工体量与17年相当,预计18年的新开工将超4,000万方、同比+30%,公司积极开工预示着4季度推盘力度将持续较大,考虑到公司项目布局主要位于供需紧张的一二线城市,其中前十大布局城市均属于限购、限售、限价城市,政策边际性影响较弱,预计全年销售将持续保持高增势态。
前三季度拿地积极、但9月略趋谨慎,融资优势明显,债务结构合理
公司前三季度新增规划面积2,456.0万方,同比-17.1%,其中一二线城市占比59%,三大城市圈及周边占比约57%;对应总地价1,636.0亿元,同比+4.9%,其中一二线占比75%。拿地金额占比销售金额54%,凭借低成本优势在主流房企中拿地仍较积极,但9月略趋谨慎;平均楼面地价6,661元/平米,较17年楼面均价增长26.6%。截至三季度末,公司可售面积约8,960万方,对应货值约1.3万亿,其中一二线城市占比约61%,城市圈区域占比46%,项目布局优势明显。资金端,上半年新增有息负债综合成本5.10%,整体有息负债综合成本4.86%,保持行业最低水平,甚至低于17年末有息负债综合成本4.98%,期间发行美元债5亿美元(利率3.98%)、3笔中票合计50亿(利率4.59-4.88%)。三季度末资产负债率79.9%,同比-0.1pct,扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅42.8%,净负债率101.4%,同比-1.2pct,拿地扩张下负债结构仍合理。
投资建议:开工积极、销售靓丽,业绩稳增、可结资源丰富,维持“强推”
保利地产的积极变革始于16年,集团人事调整、多元激励、管理提升,推动公司发展进入新阶段,17年末董事长明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;之后发展一扫颓势,表现为销售高增、拿地扩张、整合加速、激励护航。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.71、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅7.0倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧