光明地产:毛利率显著改善,新开工提速

核心观点

    公司发布三季报,2018年前三季度实现营收94.01亿元,同比下滑13.55%;实现归母净利润10.12亿元,同比增长68.72%;加权平均ROE较去年同期增加2.78个百分点至9.42%。公司业绩符合我们预期,结算项目毛利率较高,新开工大幅提升,持续补充可售资源。维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测,维持“买入”评级。

    结算项目利润率较高,前三季度归母净利高增长

    2018年前三季度公司竣工面积同比下滑67.34%,导致房地产业务结转面积较少,营收同比下滑13.55%。但三季度结算项目利润水平较高,单季度毛利率达到45.2%,加上一季度出售上海市丽水路58-88号的高毛利商业房地产项目,带动公司前三季度毛利率同比大幅提升17.8个百分点至35.99%,进而使得归母净利润同比增长68.72%。三季度末预收账款150.95亿元,同比增长80.95%。根据公司历年结转节奏,预计四季度结转规模环比将有较大提升。

    江浙沪拖累销售,新开工大幅提升

    根据《光明房地产集团股份有限公司2018年度第一期中期票据募集说明书》,截至2018年一季度末,江浙沪占公司可售建面的62.50%,占可售货值的73.47%。受区域房地产市场环境变化影响,2018年前三季度公司实现销售面积137.42万平,同比下滑10.42%;实现销售金额173.64亿元,同比增长11.87%。为了提升销售规模、加速去化和回款,公司加大新开工力度,2018年前三季度新开工面积为260.54万平,同比增长120.72%,已超过年初制定的全年新开工228万平的目标。

    持续补充可售资源,存在对接集团资源的潜在可能

    根据公司公告,2018年第三季度公司或旗下子公司陆续竞得上海、重庆、南宁、苏州、常州等城市的7宗地块,总计规划计容建面95.33万平,总计土地价款113.67亿元,平均楼面价11924元/平。公司持续补充可售资源,未来有望继续借助集团优势,在上海市保障房和城中村改造项目、崇明岛2000亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。

    开发业务总体平稳,维持“买入”评级

    公司是光明集团旗下唯一房地产上市主体,也是集团重要业绩来源。我们认为公司房地产业务存在对接集团资源的潜在可能,有望获取优质土地,并通过加快周转实现业绩稳健增长。我们维持2018-2020年EPS为0.83、0.92、1.05元的盈利预测。参考可比公司2018年7.0倍的PE估值,下调公司2018年合理PE估值水平至5.5-6.0倍(前值6.5-7倍),下调目标价至4.57-4.98元(前值5.40-5.81元),维持“买入”评级。

    风险提示:可售货值相对偏低;负债水平上升较快,资金链可能面临一定压力;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。