阳光城公司深度报告:二十三年坚定前行,阳光未来值得期待

起家福建,布局全国。阳光城成立于1995年,最先进入厦门和福州。2004年进军上海,2008年进军西安,开始全国战略布局。2016年,阳光城完成“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局。截至2017年末,公司已成立30个区域公司,在全国56个城市开展业务,全国布局已基本形成。

    土地储备支持3-4年成长,销售进入快车道。公司2016年开始拿地提速,并通过招拍挂和收并购等多元化手段有效降低拿地成本。2018H1公司总土地储备计容建面4267.54万平方米,足够支撑未来3-4年的销售规模的扩张,平均楼面价为3333.27元/平米,不及2018年1-9月销售均价(13978元/平米)的三分之一,土地成本较低。土地储备支撑公司销售进入快车道,2018年1-9月实现销售金额1085亿元,已超17年全年,成功进入千亿军团。

    借力集团,幼教事业、特色小镇蓬勃发展。大股东阳光控股是一家集环保、教育、地产、金融、物产、资本六大产业集团为一体的大型投资控股公司。借助集团资源,公司旗下阳光幼教现拥有北京师范大学新标准体系幼儿园、阳光国际幼儿园等品牌,并与英国顶尖的教育集团AlphaPlusGroup等多家国内外知名幼教品牌达成深度合作。此外,阳光城协同母公司产业资源优势,布局特色小镇,打造阳光城特色的产业地产模式,现已布局科技小镇、电影小镇、教育小镇。

    管理层经验丰富,激励机制到位。2017年原碧桂园首席财务官吴建斌、原碧桂园联席总裁朱荣斌先生先后加入阳光城。阳光城开始学习碧桂园的发展路线,加快周转速度、布局三四线、产品标准化、加强现金流管理,实现了业绩快速增长的同时债务指标保持平稳。公司先后两次做了员工持股计划,并于2017年学习碧桂园推出跟投计划,于2018年推出股权激励计划,有利于激发各层级员工工作动力,协助企业共同发展。

    投资建议:维持“优于大市”评级。公司完成“3+1+X”的全国化布局,销售规模进入千亿军团,总土地储备能够支撑地产规模3-4年的持续扩张,融资渠道多元化、成本可控,管理层经验丰富,激励机制到位,整体竞争能力较强。我们预测公司2018、2019年EPS分别为0.75元、1.05元,每股RNAV是21.80元。截止2018年10月25日,公司收盘于人民币5.18元,对应2018、2019年PE分别为6.95倍、4.94倍,对应18年PEG值仅0.16。我们给予公司2018年8-10XPE,6个月合理价值区间在人民币6-7.5元,较每股RNAV折价约65.6%-72.5%,给予“优于大市”评级。

    风险提示:公司项目销售不及预期;行业基本面下行。