万科A公司季报点评:财务选择审慎稳妥,整体经营平稳有序

事件:公司公告2018年3季报。

    计提土地减值,体现市场波动。鉴于部分城市房地产市场调整,公司对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末,公司存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。1-9月,公司计提的存货跌价准备,考虑递延所得税因素后,影响税后净利润-22.8亿元,影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。

    结算业绩保持增长,资金稳健财务安全。1-9月,公司累计实现营业收入人民币1760.2亿元,同比增长50.3%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币139.8亿元,同比增长26.1%。截至9月底,公司持有货币资金人民币1327.7亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币865.9亿元。有息负债中,66.1%为长期负债。

    销售规模保持增长,已售未结资源丰富。1-9月,公司累计实现销售面积2902.1万平方米,销售金额人民币4315.5亿元,同比均增长8.9%。截至9月底,公司合并报表范围内有3849.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5523.8亿元,较年初分别增长29.9%和33.3%。

    土地储备,开竣工面积合理推进。1-9月,公司累计新增177个项目,总建筑面积约3582.5万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约1939.9万平方米;按投资金额计算,其中83.6%位于一二线城市。1-9月,公司累计实现新开工面积3649.0万平方米,较去年同期增加40.4%;累计实现竣工面积1554.8万平方米,较去年同期增长36.8%,占全年计划竣工面积的59.1%。截至9月底,公司在建项目总建筑面积约8858.9万平方米,其中按万科权益计算的建筑面积约5350.3万平方米;规划中项目总建筑面积约6300.6万平方米,其中按万科权益计算的建筑面积约3893.5万平方米。

    投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照10月25日股价23.49元股价计算,对应2018年PE为7.14倍。目前公司RNAV在33.7元,行业2018年平均估值水平6.23XPE,考虑公司龙头特征,我们给予公司2018年9XPE估值,对应29.61元。给予公司合理价值区间在29.61元到33.7元(对应10.24XPE)之间,维持“优于大市”评级。

    风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。