房地产行业1-9月数据点评:销售略低预期,资金及投资端韧性持续

销售增速转负,新开工及土地购置维持高位。2018年1-9月商品房销售面积为11.9亿平,同比增速2.9%,前值4.0%,单月同比增速-3.6%,前值2.4%;商品房销售额为10.4亿元,同比增速13.3%,前值14.5%;平均售价8751元/平米,同比涨幅10.7%,环比下降1.5%。全国销售热度显著回落,单月同比增速回落6pct,平均售价有所回落。2018年1-9月全国房地产开发投资同比增速9.9%,前值10.1%,单月同比增速8.9%,前值9.3%;其中新开工面积同比增速16.4%,前值15.9%,新开工增速持续高位;房企到位资金同比增长7.8%,前值6.9%;土地购置面积累计同比增速15.7%,前值15.6%;土地购置费同比增长66.0%,前值66.9%,资金及投资端景气度不减。

    棚改开工超90%,分区域销售普遍回落,西部地区投资增速持续上扬。分地区来看,1-9月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-4.3%/10.2%/8.9%/-3.5%,较前值分别变动-0.7/-1.9/-1.5/-0.3pct。全国各区域销售热度呈普降态势,从棚改完成度上看1-9月全国已完成开工套数534万套,占比92%,三四线驱动力持续减弱、一二线四季度高基数将带动销售数据进一步回落。西部地区开发投资额累计同比增速上扬至7.6%,前值4.2%,连续4月增速提升;东部地区开发投资额同比增速维持高位,中部地区同比增速持续回落。根据中指周度高频数据,2018年前42周全国36个样本城市中,一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-4.5%/2.3%/-1.7%。

    新开工及土地购置维持高位,到位资金加速回升,按揭及贷款边际流动性持续改善。1-9月全国房地产开发投资同比增速9.9%,前值10.1%,增速略有回落,新开工及土地购置维持高增速。新开工面积同比增速16.4%,前值15.9%,单月同比增速20.3%,前值26.6%;施工面积同比增速4.0%,前值3.6%,新开工及施工面积持续高速上扬,资金压力整体较大迫使行业周转提速,高销售目标、行业竞争加剧持续带动高开工增速。到位资金同比增长7.8%,前值6.9%,单月同比增速14.4%,前值10.2%,连续三月维持两位数正增长;从细项看国内贷款单月同比增速7.6%,前值-4.0%,按揭贷款单月同比增速25.8%,前值15.2%,房企借款及居民按揭显著放量带动行业流动性改善。

    住房贷款利息抵扣及房租抵扣方案出台,有望提振一二线长期需求。此次个税改革方案出台,对于房地产行业影响主要可以从以下角度来看:1、首先是对租赁市场的大力支持,延续了“租售并举”的政策思路,继续坚持多角度住房供给体制的建设;2、其次是强调了对首套房的房贷优惠,延续了“精细化、差异化”的调控公司路;3、无论是住房贷款利息抵扣还是租房抵扣,其对应减税力度较大的仍然是一二线重点城市的中高收入人群,此部分人群已经是当前市场需求的主力,市场热度有望持续修复。

    投资建议:销售热度明显回落、融资投资端韧性尤在,行业流动性持续改善,政策短期内难转向。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:保利地产,招商蛇口,万科A;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股,金科股份,蓝光发展,阳光城。由于房租抵扣个税方案出台,房产税预期持续加强,看好租售并举政策持续落地,建议关注:光大嘉宝,世联行。