招商蛇口:业绩抢眼,销售强劲

业绩靓丽,全年高增可期:公司三季度实现营入337.8亿元,同比增长25.8%;归母净利润82.8亿元,同比增长114.4%。净利润增速远高于营收增速主要因:1)项目结算结构差异,毛利率同比上升14.6个百分点至41.2%;2)由于转让资产及非并表项目收益增长,投资收益同比增长75.1%至50.6亿元,扣非后净利润同比增长99%;3)少数股东损益占比下降。

    由于销售金额远高于营收,期末预收款较年初增长53.1%至842.7亿元,为同期实际营收的249.5%,叠加2018年30.8%的竣工高增长计划,全年业绩高增可期。

    销售增速可观,全年目标完成无忧:公司前三季度实现商品房销售面积556.4万平,同比增长35.7%;销售额1162.6亿元,同比增长49%,已完成全年1500亿目标的77.5%。平均销售均价20894元/平,较2017年全年增长5.6%。尽管当前市场去化率有所下行,但考虑公司四季度为传统推货高峰,单季新推货值有望超800亿,且项目主要以核心一二线城市为主,我们判断全年销售目标有望超额完成。

    拿地节奏稳健,成本持续优化:期内累计新增建面997.9万平米,同比增长86.6%;总地价809.7亿元,同比增长28.2%;拿地销售面积比179.3%,较上半年的209.7%有所下降,仍处于相对高位。但随着楼市降温,公司9月拿地节奏已明显放缓,预计后续拿地将趋于谨慎。前三季度新增项目平均楼面地价8114元/平,较2017年全年下降5%;地价房价比38.8%,较2017年全年下降4.4个百分点,新增土储成本持续优化。

    融资优势显著,财务结构稳健:在资金趋紧背景下,公司10月新发三年期公司债融资成本4.8%,较2017年末发行利率下行0.4个百分点;前三季度新增公司债、超短融、资产支持专项计划平均融资成本4.72%,处行业较低水平。期末在手现金511.1亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的117.6%,短期偿债压力较小;净负债率、剔除预收账款的资产负债率为74.3%、57.1%,较期初分别上升15.9个百分点和1.5个百分点。

    投资建议:维持原有盈利预测,预计2018-2020年EPS分别为2.00元、2.57元、3.22元,当前股价对应PE分别为9倍、7倍、5.6倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级风险提示:1)目前按揭利率连续21个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)公司规模化与融资能力需匹配。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司融资也面临较大压力。而公司经营模式的转变和经营规模的扩大有要求公司的融资在一定时间内需进一步增加;3)产业新城建设开发进度存在不确定性。产业新城资源的获取不会一蹴而就,涉及的规模大,合作方式复杂,需有一定的谈判周期,项目开发建设的时间存在不确定性。